泰国商业观察：在泰国，“以房养房”可行吗？

买房出租，坐等收租是很多人热衷的一种投资方式，很多人都把这种投资行为，称为“以租养贷”，“以房养房”。“以租养贷”，“以房养房”在国内操作其实不太难。熟悉泰国房产的朋友都知道，外国人在泰国买房基本需要全款，能贷款的几率很小，所以在泰国操作“以租养贷”，“以房养房”的外国投资者很少。如果是泰国人、泰国的当地投资者，在泰国“以租养贷”，“以房养房”可行吗？今天就和大家探讨一下这个有趣的事情。

想要“以租养贷”，“以房养房”，首先你需要搞清楚你想购买的房产，购买后能收到多少租金？或是需要设定多少租金才能真正做到“以租养贷”，“以房养房”？

很多人在去售楼处咨询的时候，问销售或中介最多的一个问题就是，这个小区的出租收益率（Yield）是多少？很多销售和中介会告诉你5%或7%或10%。如果那个销售或中介告诉你超过10%的话，建议你立马转头就走，如果有超过10%的出租收益率，那应该一开盘就抢完，为什么还留到现在？

影响租金净收益的几个因素：

1、空置期：根据实际租赁经验来看，如果是新房的话，前3年的空置期大约为1.5个月。新小区新房的话，因为所有都是新的，很多房还在装修过户，所以相对找租客更加容易，如果你运气好，同一个租客一租就是2-3年，那你就真的赚到了，因为空置期很短。但是很多租客是一年一换的，所以有一定时间的空置期。

2、物业费：泰国的房产最大卖点之一就是良好的公共设施，但是物业费也不便宜，平均下来大约是一个月的租金。（如：35平米，物业费为55铢/平米 =55*35*12=23,100铢）

3、中介费：泰国租赁市场，如果一年的租期，中介费为一个月租金

4、其他费用：在租期内会有一些零散的费用产生，如电表维护费（不用电也需要缴纳约40铢/月）、空调清洗费、房间清洁费，部分易损件更换费用（电池、水龙头、灯泡等），零零总总算半个月的租金。

因此，一年中租金净收益大约仅为8个月

设定（仅供举例使用，具体情况以合作银行为准）：

房产价格：4,000,000泰铢贷款金额：4,000,000(100%) 贷款年限：30年

利息（前3年）：2.7% 利息（3年后）：5.5-6.5%

首先，请考虑清楚，“以租养贷”是仅养利息，还是全额贷款（本金+利息）？

其次，随时查看利息变化，前三年的后三年，2.7%和6%的利息差距很大，一旦3年期满了，不要忘记做Retention来降低贷款利息，或是换银行做贷款重组（Refinance）来降低贷款利息。

第三：考虑空置期，因为我们不能确保我们的房间，一空就立马能找到租客，因此8-9月是最合适的整体租期。

在最后，给大家解答一下很多开发商销售或是中介是怎么计算租金收益率的（其中某种方法之一）

租金=房价（购入价）*0.5%,即：房价每100万的租金为5000铢

比如：想购买的房产，目前售价为400万，租金则是4*5000=20,000(或4,000,000*0.5%=20,000)

租金收益率（Yield）=(20,000*10)/4,000,000=5% （扣除1个月租金为中介费+1个月租金为物业费）