当移民走资成为潮流,香港的房子卖不动了?

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香港疫情反复,不少社会矛盾愈发尖锐,表面上看,只有楼市还依然坚挺。不过事实上,在移民走资潮持续之下,香港楼市虽然屡见高价成交,依然掩盖不住背后的凶潮暗涌,前景黯淡。

香港今年楼价可能还会上涨

疫情缠扰香港超过一年,经济下滑,但楼市却依然坚挺。数据显示,香港楼价首季已升近2%,而近期升势有加快迹象,分析预测第二季楼价或再升约3%,全年楼价将升逾10%,将挑战历史高位。成交量方面,首季新盘销售量达3,874伙,按年升逾6成。

“新香港人”趁“通关”前北水未至,加快入市,内地买家占个人买家的比率,连升三个季度,由去年第二季的约5.1%,升至今年首季的约6.6%。

美联集团主席黄建业表示,估计,如年内未能通关,料全年楼价录约8%的升幅,假若年内成功通关,升幅可达10%或以上。

但这种“楼市免疫”现象不光是在香港,几乎在全世界集体上演,例如英国和美国,楼价同样屡创历史新高,中国内地在“房住不炒”下也难遏升势。

不过,香港的楼市可能是两极发展,一些大户已开始出货难,据港媒报道,本月有九龙地王新盘开售遭滑铁卢,首轮开售销情不济,次轮销售更未有成交,是近年罕见的新盘惨淡销售。另外,据中原地产十大屋苑资料,4月17~18日这个周末,香港一共有15宗成交,按周下跌逾2成,其中向来为港人上车集中地的天水围嘉湖山庄更未见成交,为2月份以来首次。

有分析认为,最近一段时间的楼市旺可能只是假象,并没有反映出背后暴露的问题,尤其是香港的租金下跌,写字楼空置,并且近年住屋供应增加,部分地产商宁愿囤积单位丢空,也不愿平价出售,因而予人供不应求的假象。

香港租金下跌、写字楼空置

香港差饷物业估价署在3月底公布的2月份租金指数报174.6点,连跌3个月,原来不知不觉间,香港楼房租金已由2019年8月的最高点200.1,下跌至今降幅已达12.7%。

数据显示,到了2020年,租金指数全年跌6.7%;楼价指数微升0.26%。踏入2021年首两个月,租金指数累跌1.36%,相反,楼价指数累升1.1%。

租金下跌会影响楼市,一是收租客的投资与收入不成正比,甚至每月收租不够月供,减低投资者买楼意欲;二是租客眼见租金下跌,急于买楼的需求亦会下降。

写字楼方面,据港府最新公布数字,去年整体商厦空置量逾1,543.58万方呎,按年升约30%,更已连升2年,是有纪录以来最多,空置率达11.5%。

最近刚刚有新闻显示,汇丰控股行政总裁祈耀年(Noel Quinn)接受外媒访问时指出,自己已不再设独立办公室,而会以无固定办公桌(Hot Desk)工作,未来还将实行每张办公桌约两名员工共用的政策。疫情以来,企业普遍进行远程办公,现已演变成一场办公室革命;即使疫情过去,为求减低成本,企业对写字楼的需求也会愈来愈低。香港未来写字楼空置的情况可能还会继续。

高楼价时代即将终结?

由此看来,虽然目前香港楼市看起来兴旺,但背后的问题不少,兴旺也可能只是早前累积下来的购买力,在疫情稍为缓和的刺激下进入市场,短线的楼价强势,并不代表楼市长线向上,反而有种回光返照的危机感。这背后主要有两个原因。

首先,香港的移民走资潮还在持续,早前有民意调查显示,每5个香港人,就有一个将会移民。可以顺利移民的港人,大多为中产、专业人士或年轻人,人口大量外移会令经济委靡不振,楼市亦将失去活力,造成恶性循环。

其次,在香港失业率飙升至7.2%,超过26万人没有工作,在经济不景阴霾笼罩下,何来楼市刚需?另一方面,香港统计处数据显示,2019年仅4.42万对新人结婚,按年跌逾1成;2020年更夸张,按年大跌36%,只有2.82万对新人结婚,当香港人成家的需求持续减少,对买楼的需求也同样会减少。

不过,未来香港的楼市会怎么样?高楼价时代是否会终结?还有待观察,仍有不少人持乐观态度,有观点认为,移民走资潮对香港楼价影响很短暂,因为香港向来是“移民城市”,每当有部分人离开,就会有新人口补上,尤其是内地买家的持续入场,可能会成为未来香港的楼市动力。

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