加拿大老移民分享:总结一下过去两年贷款买的六套公寓

2020年农历新年伊始，在忙活完给国内医生朋友抢购防护服，找朋友托运紧急送到呼吸科前线后，这两天终于能抽出时间来总结一下过去两年投资公寓的情况。

自2017年5月登陆多伦多，2018年2月犯错买了第一套楼花， 2018年7月实践贷款投资第一套投资公寓后，我利用学习到的加拿大税务、出租、和贷款知识制定了两年买3套，五年买6~8套投资房的大战略。

多伦多公寓在2016，2017年大涨后，2018和2019年涨的还算温和，给了我从容入市选房的机会。2018年花了三个月时间和近两万加元的成本及时纠错，避免像大部分新老移民成为贷款植物人后，我在2019年有幸又成功申请到银行大比例低息循环贷款，成交了4套投资房，提前完成了五年内购买6套投资房的任务。

下面根据投资房2019年实际报税的情况（全部是真实成本和数据），挑两套成交比较早的，有2019年全年数据的房子总结一下2019年现金流，收益流和投资回报情况:

2018年7月买第一套投资房的时候，没有有经验的人带路，买得不够完美，但抓住了升息前的好利率，当时锁定的固定利率是2.5%左右。$666K总价的房子，20%首付$133K。

上面表格是投资房T776报税表里的关键项（除了还银行本金项，其它都是可以抵扣租金收入的成本/费用项目）。剔除掉所有成本，2019年净收益流是$9057左右，租金净收入（税前）相对首付的$133K，是6.8%左右的年回报。

但考虑到要存入银行大概$12,000的本金（还银行贷款的本金部分），现金流是负的$2943。相对于月现金流是负的$245左右 （人民币一千多，每个月一家人少吃一顿大餐而已），就可以养一套投资房。而且在你现金流紧张或有其它好的投资项目的情况下，还给加拿大银行每个月$1000左右的本金还可以用LOC的形式再借出来。

我们再看看房子升值部分的收益。在同一个楼里，和我这套房一样户型的房子之后又有三套房子成交，下面是成交价格（过滤掉楼层因素后的价格）和日期：

1. $630K (Nov 2018): 5.5% decrease

2. $680K (Sept 2019): 2.2% increase

3. $710K (Jan 2020): 6.6% increase

在我买房四个月后，有人急着卖房，最后成交价比我买的要低3万。后两套一年后成交的房子的成交价平均升值4.5%。虽然涨幅不算大，考虑到我用了80%贷款（5倍杠杆）的效果，升值部分相对于首付投资的年回报达到了22.5%。

下面看看2019年1月成交的另一套房子，锁定的固定利率是3.1%左右。$580K总价的房子，20%首付$116K。

剔除掉所有成本，2019年净收益流是$8772左右，租金净收入（税前）相对首付的$116K是7.5%左右的年回报。但考虑到要存入银行大概$12,000的本金，现金流是负的$3227。相对于月现金流是负的$268左右。

实际上随着我出租管理和选房经验的增加，这套房采用了些特殊增值管理，2020年的租金收益会多出50%以上，每月的现金流也会变成正的几百元。

再看看房子升值部分的收益。同样选在同一个楼里，和我这套房一样户型的房子，看过滤掉楼层成本因素后的价格，都是2019年四季度成交的：

1. $610K, 5% increase

2. $635K, 9.5% increase

两套房子的成交价平均升值7.5%。同样考虑到大比例贷款5倍杠杆的效果，升值部分相对于首付投资的年回报达到了37.5%! 两年半房子的升值就能把买房首付的本金挣回来了。

因为后面买房更有经验了，这套房挑选和下Offer的时机把握得比较好，买得比第一套房晚，但升值比例却更高。读者如果相信我的经验，希望减少自己的时间成本，少走弯路，可以联系我们帮你尽快锁定第一套投资房。

考虑到，两套房的租金收益可以覆盖所有养房成本，多伦多人口持续增加，公寓供给一时跟不上，只要能长期持房5~8年以上，房价年均升值3%以上还是大概率事件（有些年可能涨，个别年可能跌，看年平均值）。投资风险完全是可控的。

有需要我们帮助策划在多伦多选择高性价比房源和之后高回报的出租管理服务的，可以联系我。我们一起先从妥善安排自住房债务的规划，和购买，出租第一套投资房做起。