投资日本房产时需要注意哪些要素?

日本的房产价格目前在各发达国家中并不算贵,而且多年来相对稳定,波动变化不大,再考虑到日元的避险性,配置一定的日本资产特别是投资日本房产的保值避险性较强,租金回报率相对较高且稳定。但并不是租金回报率高的房产就最适合投资,那么购买日本投资房产时需要注意哪些要素呢?

楼龄

由于日本处于地震多发地带,日本的建筑需要遵循耐震标准。1981年日本修改更新了耐震标准,按照新耐震标准建造的房屋多为1983年以后竣工的,因此被简称为“新耐震”,建议您购买1983年以后的房子。

如果要考虑使用贷款购房,贷款年限最长为35年,或将来有出售房产变现的打算,建议您尽量购买楼龄较新的房产。

“旧耐震”的房子由于楼龄较老、价格相对低廉,如果预算有限或不打算出售的话,也有人会选择购买自住。

地段

日本每年都会公示地价,可以此来判断当地房地产价值。如城市中心的地段肯定更值钱。

另外,日本人在找房子时多以距车站的徒步距离作为要素,如距车站步行10分钟以内的房子较为保值。

另外,东京的公共交通网发达,可以利用多线多站、大站快车等的地段更值得投资。

售价

日本的土地和房产等均属于私人财产,业主有绝对的定价权。有些房地产机构会先从个人业主收购房产再翻新改造后出售,所以在同一栋住宅里出售的房产价格有所不同,或议价空间不同。新房和不同年代的二手房价格也相差较大,并且买家是日本人或外国人、使用现金购房或贷款购房等因素,均有可能影响成交价格,而价格又直接影响投资收益。

租金回报

投资型房产注重租金回报率,东京的公寓租金回报率长期稳定在5.5%左右,随着疫情期间房产价格的上涨,租金回报率相应的有所下降。二手房的租金回报率大多高于新房,一些租金回报率可达6%、7%的二手公寓可以选择,在搜索房源时需要多花些时间和精力。

资产价值

日本的房产大多分为一户建或公寓,而公寓又分为塔楼、高层公寓、低层公寓等多种住宅,建筑材料又分为木造、铁骨造、钢筋混凝土等,一些口碑良好的管理公司也是资产保值的利好条件,因此不同类型的房产贬值年限不同、保值率也有所不同。

变现能力

作为投资型房产,在购入时也应考虑未来出售时的变现能力。在保值的前提下,能获得更大的收益,并且节省时间成本。

举个例子:

这个1991年钢筋混凝土建造的1K户型的南向高层公寓,距东京千叶县的中心-船桥站步行仅10分钟,有京成线、JR中央总武线、总武快线等多条线路可以利用,每个月的管理修缮费不超过1万日元,售价仅为650万日元(约合34万人民币),月租5万日元左右,租金回报率超过7%。这个价格多年来保持稳定,未来变现也较为容易,是一个较优质的投资项目。

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