如何判断日本二手房的价值?

随着日本公寓价格的持续高涨,新房和二手房都处于卖方主导的“卖方市场”。虽然大趋势是这样没错,但是其中也会有好出售与不好出售之分,如果在最初购买房产时就对销售价值有所判断,那么未来进行资产置换也会更加顺利。

有这样一个计算公式。销售价值(%)=二手商品流通时的价格÷新建商品房销售时的价格×100。

例如,10年前出售时价格为5000万日元,现在以6000万日元的价格交易二手房,按照上述公式计算,销售价值就是120%。相反,如果现在的流通价格降至4000万日元,则销售价值就是80%。

不仅是房产,汽车等耐用消费品在使用一段时间后的销售价值通常会逐渐下降。但是,由于最近日本房价急速上涨,2020年首都圈二手公寓的销售价值达到101.9%。

从日本首都圈不同车站沿线来看,销售价值最高的是东急东横线的代官山站,为164.3%,东京地铁银座线等的溜池山王站为145.8%。即使是一些普通公寓,与10年前相比,价格不但没有下降,反而有所上涨。价格上涨的区域以山手线内侧和山手线周边区域为中心,近郊部分换乘大站周边也有价格上涨的区域,郊区大部分车站则在下降。比较突出的是东京港区,在上涨前100位中所占的比例是17.8%。

从日本首都圈不同地理位置来看,“到最近车站的步行时间”也有很大影响。涨幅前100位的101个楼盘中,步行1分钟以内的有9个,2至3分钟以内的有27个,4至5分钟以内的有26个。到最近车站步行5分钟以内的房子合计占61.4%。选择销售价值高的区域,如果能找到步行时间在5分钟以内的房子,资产价值下降的风险也会大大降低。

从日本首都圈不同房龄来看,无论哪个区域,房龄在6年至20年的成交套数比较多。单从成交次数的多寡来看,房龄在20年以内的房屋最容易出售。这也反映在成交价格上。房龄在5年以下的房屋成交价格,东京23区为7473万日元。相比之下,东京23区2021年新建公寓的平均价格为8293万日元。这就很明显了。

当然,日本房产的价值需要综合判断,并不是单单依据其中一条件就可以下结论的。如果有拿不准的方面,不如依靠专业人士的力量来获取想了解的信息。

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