日本房产 | 日本不动产投资的6大类别


每个人都想让自己的资产在更安全的基础上实现稳定涨幅,所以比起股票、基金等,大部分投资者更倾向于选择房产。但是中国房产二三线城市涨幅不固定,一线城市房价又太过高昂,成为很多人的痛点。


随着日元贬值,加上日本不断颁布对外国人的投资惠利政策,越来越多欧美、亚洲的投资者对日本房产市场充满期望,下面小楹 来介绍一下 日本不动产投资的6大类别



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土地


与中国“普天之下莫非王土”不同,日本土地采用私有制和永久产权制。 别说东京大阪的一些好地段了,就连日本的象征富士山,也属于“私地”,任何层级的政府都无权干涉私有领地。


投资土地潜力巨大,作为一切经济设施的根基,土地天然具备超强的保值能力。但是投资土地也有较为复杂的注意事项。


首先是公法限制,日本是有土地规划的,每一块地可以用来造什么样的建筑,都有明确的法律规定。日本都市计划法规定,根据建筑可能的用途,土地可分为住宅系、商业系、工业系三大类,每一大类还会进一步细分为不同地域类型,每一种地域类型对建筑都有不同的限制。



其次是规划租赁需求。在日本持有土地期间,每年需要缴纳固定资产税和都市计划税,分别为土地评估额的1.4%和0.3%。为了避免这部分支出,在土地持有期间能否产生经济效益,是投资者成败的关键之一。比如计划在投资土地建房出租,需要考虑期望的入住者是单身向还是家庭向,不同租客群体的租期稳定性、单位面积租金回报率、房屋偏好都有所不同。无论是建房出售还是出租,在购买土地时,建设的费用也必须考虑。


在日本建房,使用不同的建筑材料,成本大不同。根据日本总务省的《建筑着工统计调查》,木造一户建的每坪(1坪=3.3平米)造价为55.4万日元,铁骨造为82.5万日元,RC造为80.3万日元。不同地区的造价上还会有所偏差,比如东京的可能会更贵一些。



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一户建



上世纪60年代日本经济高速增长时期,独院住宅是日本私家房最初的理想模式,日语里就叫“一戸建”。由一个小院,或加停车场,部分私有道路,2-3层的木造小楼构成,相当于我们国内的别墅,拥有它,对日本人来说意味着人生的圆满和成功。近年来,投资日本一户建受到越来越多人的追捧,无论是自住还是租售,一户建都是优选。


一户建备受推崇的原因主要有:投资者拥有土地完整所有权,相比公寓需要多户平摊土地面积而言,一户建占有更大土地面积,投资价值更大;一户建没有“物业费”,对于投资收益角度来说,支出越少越好,投资公寓是有“物业费”的;房主对房屋的设计可以随心所欲DIY;居住体验良好,独门独户,可以算作是一户建的一大特色。


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