投资移民土耳其，容易踩雷或者走进误区的地方在哪里？

根据投资民权威人士发布，再基于土耳其内政部长Süleyman Soylu零星的表态，土耳其投资入籍计划的拒签率大约为9%。但是，在这种情况下，你无法解释‘拒签’这个词的字面意思，因为内政部并没有直接拒绝9%申请案中的大部分。你知道，内政部没有签发拒签信的习惯，除非申请人的法定代表明确要求。土耳其几乎没有通知和反馈机制，所以你需要自己盯着你的案件申请进度。

通常一个案件如果说政府的回应速度比通常的速度延迟了几个月，有可能发生了下面的情况：可能是因为审理能力的不足；或者申请案早就被拒绝了，只是没有通知。如果一旦你的申请被拒，你的整个申请进度就极大可能进入了一种炼狱般的状态。在这种情况下，你等待的可能是土耳其护照，也可能是其它东西。除非你主动要求“打开盒子”，否则你没有办法知道结果。

土耳其移民项目最显著的一个特点就是，实际上在土耳其境内的任何房产投资都视为合格投资。但是就算你购买了符合条件的房产，通过了尽职调查，你还是有可能因为流程上的小错误被拒。这个项目申请的一个重要要求就是要提供足额投资证明，证明主申请人自己花费了至少25万美元买房。所以，无论以何种方式，提前做好款项的规划，做好律师的授权（POA），授权中体现需要注意的汇款事项以及移民申请所需要的细节，代付款人等，保证款项以申请人合法汇入开发商也是很重要的环节。

之前有这样一个申请人没有深刻理解这个要求，让他的亲戚把钱从他的户头转出去，并以主申请人的名义完成了投资。但是，这样的操作导致申请人投资入籍申请被流放到了账户汇出的国家，而不是实际申请人的所在地，既没有遭拒，也没有获批。申请人、移民律师、开发商不得不再次转卖房产，重新转移资金好让申请案获批，这损失了宝贵的时间和大量的金钱。不过这个申请人最终是幸运的，因为其它的开发商可不一定同意这样繁琐的流程，因为它们早就挣到了利润。

去年6月有这样一宗申请案例，大部分听到都可能认为明明白白毫无问题的。一名投资者花费高达200万美元试图申请土耳其护照，但是还是被拒签了。让人瞠目结舌的是，最终被拒绝的理由竟然是投资额不足。据我所知，这名申请人在伊斯坦布尔购买了10套房子，他的投资总额是最低要求的8倍多，这致使投资人在得知这个消息时非常无奈。整个事件到底发生什么了？经过一系列的追查和认证，后来我们了解到，申请人购买的这些房子都有抵押，在购买之前也没有完成真正的尽职调查，而且让人震惊的是房子抵押额几乎与购买额相当。这些抵押最终导致不能正常的办理过户获得地契，因为开发商有大额的银行未偿债务。这样的事件近两年也是频频发生，所以，真正在下决定之前，对房产本身，开发商本身，以及选一个职业操守的律师和移民顾问都是非常重要的选择。

这里想在补充一下，如果房产证有抵押，政府在评估或者审查的时候认为房子的价值为购买的金额减去抵押金额。其实很简单，如果购买的房产售价25万美元，但是该房产有12万美元的抵押，政府就认为最终房子的价值为13万美元。等到某一天房子的抵押还完了，这套房子才又可能视为原购买价。就像上述这名不幸的投资者为例，200万美元购买的房产扣除抵押，最后剩下的只有不足到20万美元。因此，像这样的房产不符合最低投资要求，最后导致整个移民申请是不过关的。

也是有类似的案例来说明这一问题，也是在去年的7月份，土耳其投资移民事务部拒绝了一位投资了25万美元买房的申请人，这次拒绝的理由是该投资者投资金额不够。而且该房产这次没有任何的抵押。但是，拒签的理由是房产评估报告出问题了，评估部门给与的评估金额不足25万美金。尽管房子的购买价为25万美元，但是评估当局认为房子估价为24.5万美元，少了5,000美元。这种偏差是因为美元和里拉汇率的短期波动，大家都知道近几年土耳其里拉的汇率波动以过山车似的表现闻名世界，在加上评估部门审核越来越严格的问题，这位申请人最终不得不再追加投资3万美元才完成了最后的申请。这里需要注意的是，一般都会建议在最低要求的基础上多花1到2万美元买房可以缓解城市和环境事务部在审理你申请之前房产估值下跌的风险，做到提前防范汇率以及评估的风险。我们宁可事先谨慎有余，不要事后追悔莫及。

当所有条件都具备时，情况才是最好的；完整的申请案、充足的投资额、恰当的房产估值。但是，缺少经验或者不专业的投资移民服务机构搞砸了怎么办？投资者在投资移民公司的帮助下，将投资额的一半转给开发商，一半转给该机构，在没有得到授权的情况下，移民顾问同意代表投资者将投资额转给开发商。正如之前提到的，内政部的官员坚持这样一条规则，那就是投资者需要自己向卖家付款，以自己的名义支付。或者是投资者可以寻求律师作为中间人，律师再持有效力十足的委托书。没有资格在法律上代表投资者的经纪人比不了律师。这一程序导致了转售、再购买和重新转移资金以满足要求的多余操作。土耳其开放的市场允许投资者选择几乎任何类型的房产，但是也导致了难以避免的复杂的生态系统。

根据过往经验，在完成了前期所有的投资和申请，完成房产的过户，评估以及居留卡申请后，土耳其入籍提交移民局以后，流程的申请将由以下5个部门分别审理：移民局，内政部，情报 安全部，总统府，正常周期是90天… 疫情期间120天；提交移民申请后开始计算 30到45天，最晚60天，获批国籍批复涵；前面4个部门加急完成；最后一站取决于总统什么时候签字，正常是一个月签两次字，特殊情况一个月可能签一次 。其中每一个环节都是有不同的部门审理，所以在大量的案件办理过程中我们积累了众多的成功经验，也协助了很多申请人成功办理，在节省时间的同时大幅度的降低各种成本。