温东房价直逼温西!房价出现“东西倒挂”!全加楼市4月份同比大涨23%!留学生移民将推动加拿大房价继续上涨!



在去年疫情初起时,由于防疫封禁所带来的房地产市场一度下滑,曾使一些人产生错觉,以为房价自此可以就下降至普通人可以购买的程度了。


当然也并非只有普通民众才做出这种预测。去年5月,加拿大按揭与住房公司(CMHC)也曾提出,加拿大房价可能会在12个月内从当年第一季度时的峰值下降最多18%。


CMHC之所以做出如此预测,是由于疫情之下经济形势不乐观,当时已有300多万人失业,整个第二季度经济总量年化萎缩42%……


后来的发展轨迹自然和这些预测非常不同。


从6月份开始,加拿大房地产市场开始走上全面升温之路,且升温已将不再像过去一样只限于多伦多和温哥华等这些传统热点地区。到今年4月,根据加拿大地产经纪协会(CREA)的数据,全国房价已经比去年同期上涨了23%,令人瞠目。


此时,以年轻人为主的需要购房的群体自然非常关心房价的下一步走向,关心有没有可能在不那么遥远的未来入市购房。


-   新移民造成的人口增长将使需求大增


对此,加拿大智库“智慧繁荣研究所”(Smart Prosperity Institute)高级主管莫法特(Mike Moffatt)有自己的分析。他说,虽然疫情期间加拿大房价已经出现历史性的上涨,且被很多人认为“不可持续”,但是,这里还有一个不能忽略的因素,就是一旦边境重新开放,大量涌入的新永久移民和临时居民所带来的需求,仍会持续对房价保持向上的推力。


莫法特说,有人认为加拿大房价会出现“修正”或必然下跌,是因为房价过高和市场泡沫化,但泡沫的未来却并非只破裂这一种结果。“非常可能的情况是,房价还可能继续上涨,尤其是在边界重开之后”。


TD银行高级经济学家塔巴拉辛甘(Sri Thanabalasingam)表示,加拿大于疫情期间出现的房地产狂热,和人口增长趋势也有很大的关系。


目前,虽然加拿大自去年3月起就开始关闭了边境,但联邦政府长期以来增加引入移民的目标并没有变化,因为加拿大需要移民来补偿人口老化和促进国民经济。


加拿大移民难民和公民事务部(IRCC)的数据显示,在2016年至2019年间,加拿大共有100万新移民落地,而在2017年和2018年两年间,加拿大人口增长的80%都来自移民。


-   留学生移民大增而未有住房配套


塔巴拉辛甘说,这种人口增长会在疫情期间推动住房需求。当然除此之外就是人们一直熟知的其它原因,如位于历史最低点的房贷利率、封禁和在家工作所引发的“换大房”和搬离城市核心区前往城镇和乡村地区的大趋势。


低利率和“换大房”的需求额外造成了市场需求,和新移民带来的需求叠加在一起而使市场需求更加壮大。疫情缓解后,国际学生入境人数飙升也将为住房需求提供动力,因为国际学生的需求并不只在租房市场。


以大多伦多地区为例,这里的国际学生数量始终保持着大约15万的规模。而在全国范围,仅在2019年,加拿大就已发出了40多万份新的学习许可。


由于加拿大的新移民政策,还将会有比以前更多的留学生将转变身份为永久居民。这部分留学生新移民在丰富劳动力市场和促进经济的同时,也会创造对住房的需求。需要注意的是,加拿大各级政府在吸引移民的同时并未在移民所需住房方面有所规划。


-   或许下半年会有降温但长期仍会上涨


加拿大的新移民目标,是今年新增40万人、明年新增41万人和后年新增42人。这些数字加起来相当于加拿大人口的百分之三。


? 加拿大新移民计划所规划的每年移民人数


塔巴拉辛甘认为,由于新移民购房会有滞后,通常需要若干年时间才会入市,所以在不久的将来如今年下半年,住房市场可能会有些许降温,市场成交量会从“不可持续”处开始下降,价格上涨可能会放缓。


而且现在已经有迹象表明房地产市场可能正在降温。加拿大地产经纪协会(CREA)的数据说,4月份的房屋成交量比最高时的3月份已经下降了12.5%。本月已经开始生效的对房贷压力测试新标准,也可能会给炙手可热的市场泼一些冷水。


但由于住房供应短缺问题,长期房价趋势仍会是上涨。



温哥华东西区房价出现倒挂


一直以来,温哥华西区的房地产都比东区价格更高。这似乎早已天经地义,因为西区滨临大海,更早吸引财富人士入住,居住和商业密度更低,街区规划也似乎更好一些。


以5月份的房价为例,这个月温哥华西区典型独立屋的基准价格为338万元,而东区典型独立屋的基准价格为171万元。就是说,温哥华西区的房价几乎是东区房价的两倍高。


但近期的一些市场动态,却又在反映出温哥华这种东西鸿沟正在变窄,在有些地段已经看不出两侧的房价界限。


据本地媒体“乔治亚海峡报”报道,一幢位于温哥华市Ontario St的独立屋上月18日以215万元的价格成交。一周之后,又有一幢位于W 17 Ave的独立屋以同样的价格成交。


一位地产经纪表示,这是温哥华地产市场上的一个新情况,即东区已有房价达到西区的水平。至于原因,可能是由于温哥华西区局地出现了“空心化”。


这位地产经纪最近在西区“贵族社区”桑纳斯(Shaughnessy)常发现有无人居住或无人打理的房屋,因而一些依靠区内居民消费的店铺也出现经营困难。与此同时,温哥华东区因房价更合理而吸引了更多买家,房价也因此被推高。


这样,随着越来越多的买家前往东区购房,士达孔拿(Strathcona)、鳟鱼湖(Trout Lake)、喜士定-日升(Hastings Sunrise)、基拉尼(Killareny)、菲沙景(Fraserview)和新规划的River District社区等,就都成为了新的热点。


温哥华西区基斯兰奴区(Kitsilano)Balaclave St和是东区St Catherines St上月各有一幢独立屋成交,其成交价格也反映了这种“东西区界限模糊化”的趋势。西区房屋的成交价是189万元,东区房屋的成交价是189.8万元,出现了房价的“东西倒挂”。


乔治亚海峡报(Straight)图片:东区Fleming St房屋(左)售价高于西区W 6 Ave房屋(右)


另有一例。温哥华东区Fleming St的一幢独立屋上月以203万元成交,第二天西区W 6th Ave也有成交,价格200万元,也出现了“东西倒挂”。


温哥华东区在历史上属于“蓝领区”,有着适合于蓝领工人的房价水平,虽然近来这种定位已经在迅速发生改变,但由于居住密度仍然较高,比起西区来还是会有更强的“社区感”即邻里关系会更密切一些。



文字编辑:闻所未闻

版面编辑:Shelly


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