移民是移民,卖房是卖房

“七孔流血是七孔流血,死是死,是两回事!”港产片《回魂夜》这句经典对白充满哲理,可用来解释很多现象。



例如Bloomberg发表最新研究报告,估计香港今年可能有多达1.6万个家庭移居英国,将令楼市“走资”1500亿港元。


不过另一边厢,香港楼价已经连升3个月,创近两年新高,背后正契合“移民是移民,卖房是卖房,是两回事!”



据彭博旗下研究部门Bloomberg Intelligence估计,2021年香港将有约1.31万至1.63万个家庭通过BNO途径移居英国,占香港居于自置物业家庭约0.9%至1.1%。


假设每个家庭有4个成员,意味大概有5.24万至6.52万港人移英。


这些家庭若全部通过“卖房”支持往英国生活的费用,最多会为楼市带来总值约1500亿港元沽盘。


事实上,Bloomberg此番预测既非新鲜,亦不算夸张。


今年一月美国银行(BofA)发表研究报告,估计这5年间会有32万港人赴英,而其中约15万人会在今年内提交申请,将引发约2800亿港元资本外流。


假设15万人移英造成3.5万个住宅物业沽盘,平均楼价800万港元,“3.5万 x 800万”恰好等于2800亿港元。


人走楼价涨,剖析三因素


相对来说,Bloomberg刚估计香港今年最多有6.52万人移英、走资1500亿港元,已比BofA的预测(15万人移英、走资2800亿港元)保守很多。


有趣的是,距离BofA发表报告约3个月,据差饷物业估价署最新统计,3月份全港私人住宅楼价指数报388.3,按月上涨0.8%,连升3个月,更创出20个月新高。


与此同时,新楼销情畅旺,黄竹坑新盘开售平均尺价逾3万港元,至昨晚暂录得超过18倍超额认购。


换句话说,香港楼市走势不但跟大行预测有点背道而驰,甚至可说超乎大多数人估计。


大家都觉得香港爆发“移民潮”,势必对楼市构成冲击,为何楼价却不跌反升?


此番现象背后有三大因素,首先,Bloomberg和BofA的推算皆正确,香港人移英浪潮确实汹涌。


《伦敦时报》引述英国政府官方数据,截至今年4月中旬,BNO签证启动约10星期,已收到3.5万宗BNO签证申请,平均每星期3000多宗,较英方当初估算更高。


不少申请以家庭为单位,携同一家老小,今年有10万至20万人申请赴英毫不出奇。


然而“申请是申请,赴英是赴英”。


因英方处理人手有限,加以疫情阻延,根据笔者非官方统计(针对身边为数不少有意移英的朋友),至今为止,真正获批申请并已起行赴英的家庭仅占极少数,即便现在提交申请,但考虑到各种阻滞,可能要一年半载后方可踏足英伦土地,自然未须急于卖房。


北水续撑场,供求仍失衡


更重要的是第二项因素,关乎香港经济及楼市结构。


直接而言,移英人士大部分对香港感到失望,但不等于他们一定看淡香港经济及楼市。


相反,很多人心知肚明,随着庞大“北水”(内地资金)及“新香港人”(内地人才)南下,香港楼市至少在中短期内可获支撑。


就像上海、深圳,这些大都会均经济兴旺、房价上涨。香港前景就算未必及“北上深杭”凌厉,亦不见得会特别差。


很多移英香港人实力雄厚,甚至已经“供满楼”,或者持有不止一个物业,所以他们决定移民也不一定要抛售房产,大可一边收取香港租金,一边支持英国生活。


第三,楼市始终讲供求,差饷物业估价署预计香港今年仅有1.8万个私楼住宅单位落成,较去年减少2660伙,未来几年供应量亦不乐观,“明日大屿”则属远水难救近火。


需求方面,根据税务局资料,今年3月份三项“辣招税”(SSD、BSD、DSD)总额达9.95亿港元,按月飙升1.1倍,较去年同期亦猛增46%,反映不少买家甘愿“捱辣”坚持入市。



其中,买家印花税(BSD)税款达2.7亿港元,按月劲涨2.5倍,较多涉及豪宅交易,或许显示未待“来港易”开通,已不乏内地买家“用自己的方法”(例如以上市公司董事身份来港)提早入市。


“七孔流血是七孔流血,死是死,是两回事!”


若单看移民潮声势,香港社会好像“七孔流血”;再看楼市形势,或会觉得香港不但未“死”,反而很“生猛”。


正如《回魂夜》核心思想,事情不可只看表面,更须斟破矛盾迷雾,把握其统一本质。


作者:高天佑


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