日本房产近期人气高涨?日元汇率跌至两年以来低点或成主因!

近两年,日元兑人民币汇率一降再降,今年以来基本上延续了去年下半年的行情走势,日元汇率持续下调,促使人民币兑日元汇率中间价多次上调,同时创下2年多新高。这对于想要在日本置业、投资房产的人士来说就是好时机的到来。


从最近趋势来看,日元的确处于地位区,反弹乏力。这对海外资产配置者来说是个好消息,简单的说我们兜里的人民币更值钱了,可以用更少的人民币兑换日元(趁低买入),少花一部分钱来买到心仪的日本房产。

例如,去年这时候花1个亿日元在日本买房需要660万人民币,现在买的话600万就可以买下来,等于说房价打了9折。当然人民币兑日元汇率不会一直上升,也有下调的时候,这个时候再去抛售的话,这个部分就是净赚的。

此次日元汇率大跌对于想在日本投资房产的投资人来说,无疑是一个非常大的利好时机!可以用较少的钱抄底购买心仪房产,不但可以赚到房产增值的钱,等到日元汇率上升,购房者还可以靠日元兑换人民币汇率变化再赚一大笔,所以在此时成功入手日本房产的投资者真是做梦都能笑醒。


投资日本的好时机已至!


一直以来,日本是许多投资海外不动产的热门之选,但因疫情影响,不少人预期本应该在2020年举行奥运会及等待大阪世博会的日本,会受到严重影响,重创房市。

不过,日本的房价不但没有因为疫情而下跌,反而逆流而上!


根据日本不动产经济研究所的报告显示,日本新建公寓平均售价较往年上涨了3.8%,达到4971万日元,连续4年创新高。



就连不少大型投资机构也颇为看好日本市场的投资潜力,纷纷入场。


前期,美国黑石集团以约1100亿日元的价格收购了日本的办公楼和商业设施,所有这些物业都位于东京和大阪等大城市。至此,黑石集团在日本房地产上的投资总额估计约为6000亿日元(约合58亿美元)。


有分析认为,黑石之所以选择投资日本的房地产,不仅由于日本良好的贷款条件、稳定的经济和庞大的市场,更是因为日元出色的避险功能。

投资日本房产有何优势?


日本经济长期稳定,与国际接轨的金融体系和开放的投资环境,使其在疫情之下依然被国际投资者看好。


另一方面,日本核心房产兼备成熟的市场与稳定的流动性,并拥有现金流充裕的租户。因此在投资转向安全资产以规避风险的大背景下,日本房产成为了投资者的必选之地。


01

房价稳定升值

日本老龄化导致大量的人口涌入东京、大阪等大城市,随着人口净流入,2010年到2019年,东京房价累计涨幅高达47%,即将到来的奥运会也必将把日本房产再度推高。另一方面,与中国国情不同,日本年轻人大多选择租房,从而提高了房子的使用度,较好地抵御通胀风险。


02

投资门槛低,回报率稳定

相比于国内北上广至少6w每平方米的房价,日本首都——东京23区的二手公寓2月每平米成交单价为85.3万日元,折合人民币大约5万元每平米。除去国内算入总价的公摊面积,每平米不到4万元。


用相同的资金在北京五环内买一间厕所,难道没有在东京23区投资一套净收益6%的公寓香吗?同时,日本在售房均为精装,配套齐全,这也省去了不少额外装修的费用。


日本一线城市相对于北上广及全球一线城市房价较低,但又属于绝对发达城市。结合高端住宅租金收入的水平来看,东京、大阪的性价比更具备竞争力。


上海、北京、台北房价跟东京相仿,但其租金水平远低于东京。大阪的房价低于首尔,但租金水平大幅高于首尔,日本的房价与租金收益比在全球范围内回报较高。



这是全世界房产投资回报率最高的城市排名,日本的大阪、名古屋和东京赫然在列。


有人说,既然美国达拉斯回报率排名第一,那还选日本大阪干嘛?但是如果考虑到投资的稳定性呢?从投资的稳定性上来说,日本房产绝对要比欧美国家更有优势。


与国内房价对比同样具有显著优势。以日本东京的房产为例,一套2000万日元左右的房产,年利润可达6%~15%。而国内一线城市的房产年利润平均仅2%左右,再除去各种附加费用后,利润微乎其微。


03

对外国投资者没有限制

日本对海外购房者实行宽松政策,外国人跟日本本土购房者一样,不限身份、不限购、拥有房产土地所有权,使用自由度高且能代代相传。而且在政策上完善房贷减税制度和提高非课税额度,降低国外购房者门槛,推动房地产市场发展。


04

土地制度吸引人

众所周知,国内的房屋的产权有70年、50年、40年等。但在日本土地是私有制的,购置的房产和土地是享有永久所有权。永久产权的房产可以自由使用以及世代传承。


05

住宅租赁合法化

在2018年6月,日本实施了“住宅B&B商法”,将禁止在普通住宅区开放寄宿家庭的条件取消了,也就是说日本是允许住宅租赁的。随着寄宿家庭的放松也增加了投资收益,并迅速带来了投资浪潮。


06

东京奥运会照常举行

因疫情持续推迟的东京奥运会在2月19日终于宣布将照常举行。这将对日本房产带来新一轮的攀升。


此外,随着奥运会的举办,政府将在东京为代表的许多竞争地区进行翻新和重建。例如中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区、千代田区、江东区、品川区。

换句话说,市中心地区的土地价格将继续上涨。日本房地产市场的活跃也将促使日本租金开始上涨。激发更多的投资热情。


07

日元的避险属性强

作为世界三大避险货币之一,日元在此次疫情之下表现出了超强的避险属性。一般而言,每逢全球贸易紧张和经济不确定的时候,避险货币便会上涨。

日元是世界自由流通货币,购置日本房地产等于购置日元资产,也是资产避险的一种方式,此外日本已连续20多年坐稳全球最大净债权国的位置,对外净资产余额远超大部分发达国家。

所以,日本房产投资也已经成为了投资人海外资产配置的主流之一,大阪作为日本第二大城市、重要经济中心以及闻名世界的国际大都市,基础设施完善、教育实力雄厚、人文环境优美。再加上2025年世博会的举办以及大阪赌城的建成,相信大阪势必将吸引大量旅客,预计届时日本的民宿、租房市场又将会是一波投资热潮。



投资身份两不误


虽然日本没有直接的购房移民项目,但是可以通过注册公司,并以公司的名义购买日本房产尤其是观光型的不动产作为民宿或酒店进行经营,从而获得日本经营管理签证。


日本经营管理签证分为普通经营管理签证和高级经营管理签证,当下日本大力扶持高级经营管理签证。一旦获得日本高级经营管理签证, 就可以在最快1年内获得日本的永住身份(相当于永居、绿卡)。为投资人的子女教育、养老、就医、度假等多方面带来更多便利。

无论是国内还是海外,房产的投资并不能只看当下,毕竟是长期持有,未来的发展也是同样重要的。所以当下仍在观望日本房产的你也可以将置业日本房产提上日程,为您的投资添砖加瓦!

如果您对日本移民和房产感兴趣,

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