香港房价贵吗,普通人能买的起房子吗(一)?

在过去的十二年中,香港的住宅物业价格暴涨了262%(经通胀调整后为162%),包括2009年的28.5%,2010年的21%,2012年的25.7%,2014年的13.6%和2017年的14.7%的惊人增长。相比之下,香港的实际收入多年来一直停滞不前。

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一、香港房价的年度变化

当前,由于市场一系列的降温措施,贸易以及疫情的影响,香港住房市场在过去两年中趋于稳定。统计数据显示,香港的住宅房地产价格指数在2019年上涨5.5%之后,于2020年保持平衡。扣除通胀因素后,2020年住宅房地产价格同比仅仅微升0.66%。在最近一个季度,也就是2020年第四季度,房价下跌了1%(经通胀因素调整为-3.05%)。

出人意料的是,香港大型公寓的价格弹性更大,2020年依旧呈现了较为强劲的上涨趋势,而面积较小的公寓价格则呈现下降的趋势。具体的详细数据如下所示:

1、小于40平方米的公寓: 2020年价格同比下降1%,平均每平方米181,273港元(23,385美元)。

2、40-69.9平方米的公寓:价格同比下跌2.1%至每平方米181,734港元(23,444美元)。

3、70-99.9平方米的公寓:价格同比下跌8.9%至每平方米197,941港元(25,535美元)。

4、100-159.9平方米的公寓:价格同比强劲上涨9.1%,至每平方米247,681港元(31,952美元)。

5、面积大于160平方米的公寓:价格同比上涨16.7%至每平方米272,580港元(35,164美元)。

房产市场的需求继续下降,相关数据显示,在2020年的前11个月中,香港的房地产交易数量同比下降4.9%,至53,813套,而销售价值下降了5.4%,至4,894.9亿港元(合631.5亿美元)。但是,建筑业的活跃度正在上升。继2019年下降35.1%,2018年增长17.9%,2017年增长21.9%和2016年增长29.4%之后,2020年的完成量同比增长32.9%至18,077。

在全球金融危机之后,由于资金泛滥,2008年至2013年,香港住宅价格暴涨134%(经通胀调整后为95.7%)。2014年上半年市场放缓,但下半年反弹,2014年第四季度价格上涨了13.6%,2015年第一季度价格上涨了19.6%,2015年第二季度价格上涨了20.4%,2015年第三季度价格上涨了15%。在短暂的住房市场放缓之后,房价从2016年下半年到2018年上半年再次飙升了41.5%(经通胀调整后为35.5%)。

由于宏观不确定性,房地产市场从2018年底到2019年上半年放缓。在2019年下半年短暂复苏之后,由于与疫情相关的旅行限制和全球实施的锁定措施,去年住房市场再次陷入困境。

二、香港房产市场仍然是世界上最无法负担的市场

香港当局通过发展,低利率和货币稳定的严格规定共同推动了香港的住房需求,但是由于土地供给的减少和发展空间不足的限制,香港房价上涨势头想要得到彻底缓解仍有困难。

事实上,当前的香港房价仍然远超于居民的收入。统计数据显示,2019年香港平均房价是家庭年平均总收入的20.8倍,较2018年的20.9倍略有下降,但高于2017年的19.4倍,2016年的18.1倍,2015年的19倍,2014年的17倍和2013年的12.6倍。在香港,即使是那些收入是该城市平均收入两倍的人,也难以负担得起面积60平方米的公寓。香港的技术服务工人需要工作大约20年才能购买60平方米的土地。

香港的住房热潮始于近20年前。在强劲的经济增长和内地投资需求的推动下,2003年至2019年间,实际价格几乎翻了两番。从2019年年中开始疲软的经济使看似不受控制的激增停顿了下来,目前的价格比2019年年中的峰值低约5%。

香港房产市场的表象还远不止文中提到的这些,还有诸如新房销量不如二手房, 以及住宅建筑活动增强。此外,香港房产的抵押贷款利率虽然低,但是房产的出租收益也较低,回报率不高。更多的详细信息,请阅读系列文章的第二篇。

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