香港房价贵吗,普通人能买的起房子吗(二)?

上文已经提到了当前的香港房产价格的平均值,除了关注香港房产价格之外,包括贷款利率,房产供给,以及收益率等问题都需要格外关注。

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三、新房销售量降低,二手房销量大增

相关的统计数据显示,2020年的前11个月中,香港的房地产交易数量同比下降4.9%,至53,813套,而销售价值下降了5.4%,至4,894.9亿港元(合631.5亿美元)。但是,新房和二手房市场开始出现分化:

1、新房市场销售同比下降35.4%至13,206个单位。同样,总交易额下降32.2%,至1466.4亿港元(189.2亿美元)。

2、二手房市场销售增长12.3%,达到40,607套,交易金额增长13.8%,达到3428.4亿港元(442.3亿美元)。

四、住宅建设活动强劲增长

根据2020年11月发布的临时数据,到2020年,竣工数量同比增长32.9%,达到18,077。

1、A级完工(面积为40平方米及以下的物业)同比增长7.2%至7,089套,继2019年增长7.2%之后。

2、B级竣工面积(40至69.9平方米)同比猛增近85%至7,653套,而去年同期下降了约50%。

3、C级竣工面积(70至99.9平方米)猛增66.3%,至2,505套,与去年同期的55.9%的下降相比出现了大幅回升。

4、D级完工面积(100至159.9平方米)下降51.3%,至499个单位,此前2019年下降了33.5%。

5、E级写字楼(160平方米及以上)竣工数量同比增长4.7%至331套,比去年同期的44%下降有所改善。

根据运输和房屋局的数据,2020年香港的公寓库存为2,868,000套,比2015年的2,668,000套增加了7.5%。

四、如何解决香港长期的房屋短缺问题?

供应增加是关键。不过,香港有限的土地供应,以及行业间利益的竞争,使得土地供应少的问题短期欧内难以从根本上解决。

最新,香港当局公布了自2003年以来的第一个大型填海工程,估计耗资205亿港元(26.4亿美元)。计划于2030年完工,它将在大屿山北部开垦130公顷土地,并扩建东涌新市镇,为14.4万人口提供4.9万套公寓,同时包括面积为870,000平方米的商业配套。

香港房屋股

五、低利率

金管局在2020年3月将基准利率降低了64个基点,降至0.86%。自1983年10月以来,港元的汇率一直固定在1美元兑7.8港元左右,因此,当美联储利率变动时,香港的利率也随之波动。

香港主要银行的最高贷款利率处于历史最低水平。汇丰控股有限公司,中国银行(香港)和恒生银行的最高贷款利率保持在5%。中信银行,渣打银行和东亚银行的最高贷款利率为5.25%。抵押贷款利率甚至更低,目前约为2.5%。

在疫情期间,汇丰银行和花旗集团从2020年2月开始允许香港的住宅抵押借款人可以只支付利息,最长周期限制在一年之内。包括中国银行(香港),东亚银行,大新银行,恒生银行,工银亚洲,渣打银行和星展银行在内的其他银行纷纷推出制定自己的救济措施。

六、新抵押贷款强劲增长

根据香港金融管理局(HKMA)的数据,到2020年11月,新批准的住宅抵押贷款从去年同期的6,505笔激增22.8%至7,986笔。同样,到2020年11月,新批准的住宅抵押贷款总额同比增长32%,至371.9亿港元(48亿美元)。其中,二手市场约占批准的所有新抵押贷款的三分之二,一手市场和再融资分别占15.8%和16.2%。未偿还按揭贷款的总额在2020年11月增至创纪录的1.57万亿港元(2028.5亿美元),同比增长7.7%。

七、香港房产租金收益率较低

香港的租金收益率较低,可以归因于近年来房地产价格的飙升。具体的租金收益率如下:

1、A类物业(面积为40平方米及以下的物业)的租金收益率为2.4%,低于上年同期的2.5%;

2、B类物业(40至69.9平方米)的租金收益率为2.2%,比上年的2.3%略有下降;

3、C类物业(70至99.9平方米)的租金收益率为2.2%,与去年同期持平;

4、D类物业(100至159.9平方米)的租金收益率为2.1%,与上一年相比也没有变化;

5、E类物业(160平方米及以上)的租金收益率为2%,低于去年同期的2.1%。

除大型公寓外,香港的租金普遍在下降。2020年12月,所有类别的公寓租金均较上年同期下降6%。

事实上,疫情带来的影响是全方面的,香港的出口在2020年同比下降了1.5%,而进口下降了3.3%。去年录得贸易逆差3,422亿港元(441.4亿美元)。到2020年12月,通货膨胀率为-0.7%,大大低于去年同期的2.9%。从2010年到2019年,香港的通货膨胀率平均为3.3%。失业率迅速上升,经季节性因素调整后的失业率从上一季度的6.3%和2019年第四季度的3.3%激增至6.6%。因此,香港房产价格未来还有多大的涨幅不得而知,但是鉴于复杂的利益关系,房产下跌的可能性也很小。

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