在日本购买公寓,投资还是自住?对移民有什么影响?

文章来源：微信公众号平台 2020-03-10 09:46

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在日本投资买房子，首选公寓已是业内的共识。不过资深的投资顾问在与客户进行前期沟通时，还会仔细询问客人购买房产是出于自住还是投资或移民的目的。那么，同样都是选择购买公寓，对于不同的目的所对应的房产选择时会有何不同呢？下面，我们就从户型、成本、贷款、移民几个角度来对比一下。

从户型选择考虑：

如果是用于自住的公寓，朝向就很重要，应该尽量选择南向的阳光充足的房子。而考虑到一家人居住的舒适度，一般也要选择2LDK或3LDK等面积稍大的户型，使屋内有充足的活动空间及收纳空间。同时，考虑到国人的烹饪和饮食习惯，厨房空间也应当相对宽松，功能齐全。最好还能配有会客室、阅览室、健身房等公共配套设施，可以优先考虑大户型的高级公寓项目。

如果是用于投资的公寓，则更多的需要考虑与车站的距离。据权威数据统计，东京都内距离车站步行10分钟以内的房屋出租率高达95%以上，可以最大限度的减少投资房的空置率。另外根据东京的人口结构，投资户型紧凑的1LDK/1K/1R等单身公寓，更容易出租且租金稳定，将来出售时也更容易变现。

从购买及持有成本考虑：

如果是用于自住，中国人的买房习惯偏向于购买新建公寓或没有人住过的次新公寓。这种公寓根据不同的所在区域和不同的品质，价格都不一样，所以还是要根据自身的喜好和预算选择公寓项目。另外，每年需要交纳的固都税等税费，一般新建公寓的费用也会比老旧公寓会高一些，至于修缮费、管理费等则根据不同的公寓而有所差异了。

如果是用于投资的公寓，建议不要投资楼龄太大的公寓，这种房屋虽然表面看起来总价较低，但老房子的后续维修保养费等的开销会比较大，在投资时需要注意。而投资时可以优先考虑二手公寓，购买价格一般比新建项目低，且每年需缴纳的固都税也相对较低。同样，离车站近、生活便利的因素也值得重视，毕竟公寓的价值与之息息相关，取得较高的投资回报才是投资的硬指标。

从贷款方面考虑：

无论选择用于自住或投资的高级公寓时，可以优先选择能从银行贷款的项目。海外人士在日本购房，可以通过设立日本公司，以公司的名义向银行申请贷款。贷款的好处首先是规避购买风险，日本银行有自己的独立评估体系，被银行认可的房产，首先是有价值的房产，其次物件的保值率和变现率也很高，这样的房产值得投资。而且日本的贷款利率较低，适合通过杠杆撬动更大的价值。

不过在贷款时，需要填写“贷款用途”，日本人做事比较谨慎，对于自住或是投资，不同的用途有不同的要求，贷款政策也有一定的区别。如果最初用于自住的房产在获得贷款之后实际用于民宿经营，由于违反了最初的约定，银行则有理由要求一次性还清所有贷款。

从移民角度考虑：

如果在日本有正式的工作或可持续经营的项目，为自己和家人购置用于自住的房产应该是刚需。而持有房产，在将来申请归化或永居时，也多了一份参考项。

如果投资房产是作为经营管理的主营业务收入，则需要考虑通过房产获得的收入是否能够覆盖经营成本的支出，以及能否达到签证顺利续签的标准。当投资一套房产不能满足收入条件时，可能需要投资多套房产。如果将房产业务经营较好，达到了高度人才收入标准，就考虑结合自身其他条件的优势，如果综合评分能够达到70、80分，就可以申请高度经营管理人才签证，在日本居住满三年甚至一年时即可申请永居了，可以说是移民日本的捷径。