爱尔兰投资移民选项中被遗忘的那一个......

目前可以说是一个“移民大饥荒”的时代。传统移民项目一个个的关停，门槛一步步的太高，政策一年年的收紧；新兴移民项目国家缺乏吸引力，资金要求太高，移民监繁重。

应了那句“世界这么大，竟没有一个容得下我的地方”。

从2012年爱尔兰投资移民项目横空出世的无人问津到2015年火爆国内移民圈，至今热度依然不减，成为移民界的黑马，一时无两。

凭的是什么？凭的是其得天独厚的优渥条件，完完全全的符合“中国人的胃口”，所以在前不久公布的历年申请数据中，中国籍申请人数占比高达91%。

然而，在爱尔兰投资移民可选的投资方式目前存有的四种中，只有三种活跃于国内移民市场，分别是：企业投资（100万欧元）；基金投资（100万欧元）；捐款（50万欧元/40万欧元团捐）。另外的房地产信托基金投资REITs（200万欧元）至今的成功案例寥寥无几，仅占总比1%。

今天就一起来聊聊，什么是REITs；为什么它不受欢迎；它其实有哪些优势等。

1、

什么是REITs

REITs全称为：Real Estate Investment Trusts即房产投资信托基金，作为一个门外汉，可以这么理解它。

假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的，将会有越来越多的游客去该岛上观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。

通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。

如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里，REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。

以爱尔兰政府的法律为例，如果爱尔兰注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处，那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%，那么该实体就会被归类为房地产公司股票，而非REITs，也无法享受红利不上所得税的好处。

由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

在爱尔兰的三支REITs均为上市交易流通型。且投资的方向均不相同。

三支分别为：Hibernia; I-RES, 和 Yew Grove,其中I-RES是专注于住宅型房地产投资，有点集体当“包租婆”的意思，从表现上来看这一支比较稳定。

2、

为什么选择它的人那么少？

简单来说就两个原因：贵；没人做。

贵

在所有的选项中，REIT投资额最高，200万欧元现金投资。

虽然爱尔兰投资移民有个硬性的200万欧元资产要求，但假如你选择企业投资，其中100万欧元是投资款也就是现金，而另外100万欧元可以是等值的房产等固定资产，这对于国内投资人来说无疑是更好。

国内市场几乎零宣传

由于REITs目前在国内还处于起步阶段，深谙其道的机构和个人均比较少，既然有更容易的选项，谁还会绕远道呢？

3、

REITs有哪些优势？

1) 多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

2）对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

REITs和股市的相关性较低，即当股票大幅下跌时，REITs表现不会受太大影响。美国国家房地产投资信托协会（Nareit）研究发现，从1992年初到2016年底的25年期间，大盘股和小盘股的总收益相关系数为83％，而大盘股和上市股权REITs的相关系数仅有56％。因此，股权类投资者同时投资REITs，可使得投资组合更多元化，更好分散非系统风险。

3）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道，在买好了房子之后，远远不是结束，而只是开始。一般来说，我们都不希望房子空关着，总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房，房客和房东最好见面并协商租借条例，有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客，轻则拖欠租金，重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

4） 流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候，花的时间会更长。一般来说，能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

4、

REITs的缺点呢？

当然，硬币都有两面。投资REITs也会有一些潜在的缺点：

1）购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉，那就相当于“瞎买瞎卖”，自然带有一定风险。当然，要降低这类风险，也可以购买REITs指数基金，这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2）REITs相当于股票，在证券交易所上上市，因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者，在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时，其“小心脏”可能会受不了。

在编辑这篇文章的时候，也是自我的一个学习过程，也希望对你有一点点帮助。

-The end-

我
2008.8抵达爱村儿
2009-2010疯狂的赚着1:10汇率的欧元
2011开始搞学业
2015毕业
2016想搞事业，但，不甘心，继续回去搞学业
2017真的要搞事业了
2017-2020一直帮助想要来爱村的人实现梦想
同时感受着梦想照进现实的美丽
2021想让更多人通过我看到爱尔兰，了解爱尔兰
希望可以建造自己的图阿思(Tuath)，期待着你的到来