塞浦路斯房市渐冷的2020年

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本文首发自“移民观察”（id:yiminguancha）

2020，经历了年初的暴涨后，塞浦路斯的房市成交量一直萎缩，最新的数据显示，即使到了2021年1月份，当地地产管理部门整月也仅仅录得101宗非欧盟地区人士购房交易，数据相比去年同期近乎被腰斩。

1月的数据仅仅只是过去近一年时间地产市场颓势的延续，2020全年，塞浦路斯房地产价格指数先升后跌，多年来首次走出跌势，下落了1.2%，非欧盟地区买家的撤退是主要原因，这一年非欧盟地区外国人在赛国购房数量急跌了45%，外国人在大城市地区地产购买量更是下降了54%，其中影响最严重的是以旅游业为支柱的海滨城市帕福斯。

如果把时间往前调一年，回到2020年1月份，适逢新冠疫情与政府调控移民政策前夜，那个时间节点应该不会有谁预料到现在的状况，那时塞国房地产市场正鲜花着锦，烈火烹油，2020年1月份房地产部门记录了多达353宗地产交易，其中71%的交易买家来自非欧盟地区。

在去年2月以前，塞浦路斯是整个欧洲最受外国人青睐的房地产投资国之一，这里有美丽的海滨风光；阳光宜人，每年300天以上的日照；较低的资本税和个人税。更重要的是:塞浦路斯是当时欧盟唯二买房可以稳定快速入籍的国家之一。

那时的塞浦路斯有一套稳定并行之有效的快速投资入籍制度:外国人购买当地200万欧元以上房产组合并持有6月以上时间，再向公共研究，房产开发领域捐献至少15万欧元，便有资格申请入籍塞浦路斯。这个欧洲同时段最大的投资入籍计划，虽然每年仅仅只有700个配额，却在过去几年里为塞国引入了超过17亿欧元的海外直接投资，近856名外国投资者通过政策快速入籍。

事实上，19年全年，抱有移民目的的非欧盟地区买家数量远远超过了本土买家，这也带动了当地移民产业的兴盛。

19年20年之交，最兴盛的时候，据当地媒体统计，塞浦路斯这个仅有9251平方公里（0.6个北京市大小）的地中海小岛国上，就有多达600多家中介机构，事务所，房产开发商，至少700多雇员将大部分经历涉足于移民事务。

然而，在投资移民体制上，塞浦路斯也面临着国内外越来越大的反对声浪，国内的反对派抗议外国人涌入，房价高涨；国外，欧盟和国际反洗钱组织不断向塞政府施压，指控投资移民计划涉嫌卷入洗钱交易，移民护照被签发给犯罪分子。

2019年，塞浦路斯递交了加入申根国的申请，并谋求与美国谈判双边免签的同时，接到了欧盟多次正式非正式的警告，政府开始不得不调整政策，与国际压力妥协。

最开始，19，20两年，塞国政府清查了通过快速入籍方案投资移民当地的全部856宗案例，以材料上虚假陈述，财政上弄虚作假为理由，剥夺了其中26宗投资者已获得的国籍资格。这些被指证虚假陈述的外国人包括9名俄罗斯人，8名柬埔寨人，5名中国人，2名肯尼亚人，1名伊朗人与1名马来西亚人。

其后，2020年2月起，政府开始制定一系列限制投资移民政策的法规，2月11日，塞浦路斯国会决定暂时停止审查1月31号之后递交的投资入籍申请，事实上停止了该国的快速入籍政策。当时的官方说法是等待政府进一步调整移民制度，透明化审批理程，加强资金合法性监管。

其后，新冠疫情不期而至。

3月，4月，地产指数下降到新低，外国人意愿购房数从2月的低点继续下降65%。

疫情与经济的冲击并没有影响塞浦路斯收紧护照签发政策的措施，2020年上半年国会陆续批准法规，规定:2012年后被授予国籍的所有投资者，入籍后都将被监管10年以上时间；如果护照持有人获得护照时涉嫌虚假陈述，或违法犯罪，相关机构有权剥夺其护照；剥夺地产开发商护照中介权利。

到了下半年，塞国政府最终宣布，从2020年11月1日开始，暂停投资护照计划，同时推出了更加严格的自然归化获取国籍条件：

基础的希腊语要求（B1以上）；良好品德，无犯罪记录；足够保障入籍后生活的财力资源；对当地历史文化足够的要求；申请之日起，过去12个月一直居住于当地，过去10年有7年在当地合法居住（老人和小孩的居住年限要求可以放宽到5年时间）。

外国人在塞浦路斯购房的意愿在2020年底降到了新低，当地2020年gdp指数据估计下跌了7.4%，但似乎塞浦路斯政府仍然对房地产市场的长期发展保有信心，最新的政府工作报告显示，从2020年1月到12月，塞浦路斯行政部门签发了6375份新建筑建筑许可（在当地只有获得建筑许可方能合法新建建工程），其中4606份居民用地，这一数字相比疫情前的2019年仅仅下降了3%。

同时当地央行乐观的估计，2021年，塞浦路斯经济将复苏，增长3.7%，地产业也将快速升温，他们提出两点理由:

第一，疫情如果能如预期的在今年终结，各国开放边境，游客将重回塞岛，旅游业带动地产业复苏。

第二，外国人在塞岛购房的需求不会无休止的下降，有移民需求的外国人仍能通过购买当地价值超过30万欧元的地产组合，获得申请永居资格。

对于永居申请，塞浦路斯政府不承认二手房的交易，只允许外国人购买新房，这或许是当地建房许可证申请数量仍然居高不下的原因之一。

但是，对于官方的乐观，民间更多的是质疑的声音，普遍认为，只要决定地产交易量低迷的两大因素:疫情与取消购房入籍政策短期内难以改变，那么房市的未来就绝对不会乐观。

或许，至少在21年下半年之前，塞浦路斯地产的需求量与房价指数都仍将在低位徘徊，甚至继续下探，对于有心的购房者来说，耐心等待后，会有更多更有价格吸引力的房产出现。