港人移民卖楼 威力可大可小︱居外专栏

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牛年刚至,在此恭祝各位牛年身体健康,心想事成,生活愉快!在新春期间,大家都不约而同会评估一下牛年的楼市走势。

牛年的特点是 小阳春提早来临,所以在新春期间,无论一手或二手成交都比往年显着增加!这跟疫情导致中国香港人无法外游、唯有留港消费不无关系,也令到市场上的评论一致向好! 乐观者甚至估计住宅楼价今年可升高达 15%。

笔者也不反对,在全球各国央行大力量化的背景下、疫苗又开始注射、经济即将重啓的乐观情绪,有助进一步推高资产价格的预期。

不过,笔者也要提醒大家,中国香港的情况并非一面倒乐观。除了经济因素,政治形势也是影响楼价的重要因素,尤其是 BNO 签证移民会令多少港人移民?又会令多少物业被抛售?以上因素都会令住宅楼价有重大影响。

根据英国内政部的估计,大约有 32 万人会在未来 5 年计划 移民英国因为有资格申请 BNO 的人口有 290 万,若连同直系亲属,可以高达 540 万人移民。以蓝黄四六比例计算,便有 324 万人有机会考虑移民,估计真正会落实的又不会高於 10%,即有 32.4 万人左右会落实移民。

以 32.4 万人计算,平均 3 个人一个家庭, 5 年内共有 10.8 万个家庭移民,平均每年有 2.16 万个家庭。第一个问题是:这类家庭拥有物业的比例?以笔者国际物业部同事的汇报,有关英国移民置业的查询实在不少,但以年轻人占比较大,经济实力一般, 在英国当然考虑租住物业多於自置物业。

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中国香港整体有一半家庭拥有自置物业,所以笔者估计这类移民英国的家庭会低於 50% 的平均数。 大家不妨大胆估计是 30% 至 40%,每年便有 6,480 至 8,640 个住宅单位,因 BNO 移民而放在市场出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交计,占比为 15.8% 至 21%,这个数字对楼价的影响就可大可小!

如果楼市兴旺,就以新春前的市况来说,问题不大。额外 20% 的供应,只会令楼价上升的速度减慢而已;但一旦市况逆转,例如新冠病毒变种、疫苗失效等负面因素出现,额外 20% 的供应就会有颇大压力。

这 20% 的额外供应,若是 1,000 万以下的物业,因需求强大,消化问题也相当容易;反之,若是属 2,000 至 5,000 万的中价物业,因首期要求高,需求已经长期积弱,发展商一手也有大量存货。 若要急售套现移民,唯有割价,笔者就不甚乐观,对市场的冲击,就会明显加大!

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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