葡萄牙35万欧买房拿“签证”要凉凉？留给中产移民的路不多了
本文首发于高净值TIMES（ID：HNWI-TIMES），作者高净值TIMES团队Jay Huang。
前两天，移民顾问大米姐给我推荐了一个移民项目。
根据过去几十年的人生经验，我形成了这样一套处事原则，那就是有罪推定论，特别是针对销售顾问。先假定对方是想忽悠我，骗我钱，引我入坑，然后通过自己查找证据，再一点点排除掉这种嫌疑，如果没有特别有说服力的证据或者对项目或者产品尚存疑虑，哪怕是一个小细节，我都会选择Pass。有道是魔鬼藏在细节里，人有时候栽就是栽在这些细节里。大米姐给我推荐的这个项目全称叫做葡萄牙黄金居留许可计划-JWP Golden Fund基金（以下简称JWP基金）。先简单描述一下这个项目：申请人出资35万欧元认购JWP基金，期限最短6年，然后申请人向葡萄牙移民局办理5年的黄金签证。5年签证到期后，申请人可以选择换成永久居留或者入籍。基金期限到期后，申请人向基金申请赎回资金。我问大米姐要了一份宣传材料，然后开启了我的柯南破案之旅。首要问题：投资这个项目能不能保证我一定可以顺利拿到葡萄牙黄金签证？带着这个疑问，我去查阅了葡萄牙移民局官网，发现了以下法案，法案名称102/2017号：http://dre.pt/web/guest/home/-/dre/108063583/details/maximized法案原文是葡萄牙语，我用翻译软件，翻译过来大概是，葡萄牙允许非欧盟国家公民通过资本转移的投资方式获得葡萄牙“黄金签证”。依据此法案申请黄金签证的非欧盟国家公民，应投资至少35万欧元购买公司资本化的投资基金或风险投资基金。其投资期限至少是五年，并至少有60%的投资通过总部设在葡萄牙境内的商业公司实现。生效日期是2017年11月26日。为此我查阅了JWP的官方网站：http://www.jwpworld.com/fund/portugal，以下是该基金的基本资料：同时我还发现了由CMVM（CMVM是葡萄牙证券监督市场委员会）签发的基金证书。同时，大米姐也提供给了我一份由葡萄牙移民局签发的移民准获批函。结论：通过上述材料，通过投资这个项目拿到葡萄牙黄金签证应该问题不大。第二个问题：投资这个基金安全性怎么样？我的35万欧元会不会全部亏光？一般来说，投资于企业，特别是初创企业的股权投资基金风险比较大。投的好，收益可以高达上百倍，投错了，血本无归。安全性比较高的基金一般是货币基金，债券基金（特别是国债）等等。根据JWP基金的基本资料显示，该基金应该属于房地产基金，主要投资于住宅，酒店和办公楼项目。因为投在了实实在在的房地产实物上，并且基金不加任何杠杆，所以它的风险较股权基金要小，其风险主要来自于房产贬值。那么房产会贬值吗？别说是外国，即使是把买房当作人生信仰的中国，假如买在鹤岗这类三四线小城市，房产贬值是常见的事。所以下一步就是要查一下JWP基金都把钱投到了哪些房产上面。我继续检视了JWP基金的官网查询信息，请见链接：http://www.jwpworld.com/cn/landmark 这个基金虽然是葡萄牙基金，但它的投资标的物并非仅限于葡萄牙，而是涉及全球各国，比如泰国，塞浦路斯，土耳其，日本，希腊，马耳他，爱尔兰，美国等等。不过按照法案，这个专为黄金签证项目设立的基金主要投资标的物应该在葡萄牙，所以我们重点看看它在葡萄牙都投了哪些项目。以下链接是它在葡萄牙投资的项目：http://www.jwpworld.com/cn/landmark/residence/project-more?belong=4从这些项目中，我们可以看到该基金把70%的资金投到了首都里斯本的公寓上，剩下的30%投到了二三线城市。在非首都的房产项目中，大部分都是度假屋。我们做一个最悲观的极端压力测试，假设6年后首都里斯本的房价下跌10%，非首都的房价下跌40%，那么我的原始投资35万欧元在最坏情况下，最多会跌到35*70%*90%+35*30%*60% = 28.35万欧元。也就是说，在最糟糕的情况下，我会亏掉6.65万欧元，约合人民币50万。在跟大米姐交流的过程中，她说到了这样一个细节，该基金在这6年内无论盈亏，每年都将支付1.5%的收益给基金申购人。我们先来做个算术题，投资35万欧元6年后总共可以拿到多少收益？35*1.5%*6=3.15万欧元，和之前极端压力测试下的亏损相抵，我的亏损会减少到3.5万欧元，约合人民币27万。做好算术题之后，接下来我的一个疑问是基金为啥无论盈亏，都将支付1.5%的收益给基金申购人？大米姐的解释是，这是基金自信的表现，因为它相信凭借自己对本地房地产市场的了解以及投资能力，它能创造出远远超过1.5%的年收益率。我查询了中立网站“全球物业投资指南”的数据，里斯本的净租金回报率大约在5.4%-6.2%左右。非首都地区则有高有低，最高到6.7%，最低到4.5%，所以保守估计，仅靠出租物业，该基金投资的房产租金回报率就应该可以达到5%左右。这才是基金敢于放心大胆地支付申购人1.5%年收益的根本原因。那么紧接着一个问题就是基金的年租金回报率至少可以达到5%，但它却只愿意支付给我1.5%，它的良心不会痛吗？资本是没有良心的。被人占便宜不可怕，可怕的是你没有算清背后的这盘帐。我默默地想着这个项目背后的各利益相关方，想想它们从中都得到了什么？第一利益相关方：基金：它花费了超低（年利率1.5%）的资金成本从申购人手里取得了大量的廉价资金进行对外投资，空手套白狼。首先每年它至少能赚到固定的3.5%的收益（5%-1.5%）；其次，如果6年后，它投资的物业升值了，物业升值归它，本金还你，如果物业贬值了，贬值风险你来承担，它旱涝保收，最重要的它还是零成本。第二利益相关方：葡萄牙政府：葡萄牙政府通过出卖本国身份的方式，吸引海外资金投资本国房地产，振兴本国经济。它也知道自己这个小破国，已经被世界边缘化很久了，葡萄牙语适用范围又小，很少会有有钱人看上它。但是它加入了一个牛逼组织，欧盟，只要拿了它的绿卡，就可以自由进出欧盟各国，只要拿了它的护照，就可以自由居住欧盟各国，这个才是对外国有钱人真正的致命诱惑。所以你的钱进来葡萄牙，振兴我的经济，人最后不会住在我这里，都跑去欧盟强国，比如法德。钱留下，人离开，这笔买卖划得来。申请人的本金不会血本无归，按照我们上面的极端压力测试，最多也就是亏个27万人民币。27万人民币换回一个欧盟身份，从此敲开了欧洲的大门，而且申请人也可能不仅没亏钱，还能赚到一点，这个都不确定。当然申请人付出的最大成本是这35万欧元的机会成本。总体来说，这个买卖也还合理。那么谁吃亏了呢？是和葡萄牙签订协议的那些欧盟国家，特别是西欧国家，这就是现在欧盟开始施压黄金签证项目的背景原因。算清楚这笔帐之后，我觉得虽然我被基金占了很大便宜，但因此我能拿到欧盟身份，似乎还算值得。最后一个问题，既然葡萄牙租金回报率最低也有4.5%，我为什么不能自己直接跑过去买个房子收租，而要接受黑心基金的1.5%呢？关于这个问题，我是特别能理解的，答案是多付3%，可以避坑。这话怎么讲？人性皆有恶的一面：贪恋，奸诈，自私，虚荣，这些中外都一样。一个对于葡萄牙房地产市场几乎没有任何认知，甚至连葡萄牙语都不懂的外国人，贸然跑去葡萄牙买房的结果只有一个：被杀猪。市值15万欧元的房产可以卖你35万，你还一点脾气都没有。即使你以合适的价格买到了合适的房子，在出租环节你又会被当地不良中介杀猪，举个例子，除了高昂的物业管理费外，换个电灯泡收你50欧元，做个清洁收你200欧元，你服气不？不服你自己来呀？通过中介管理出租房最后算下来可能净收益还是负的。当你备受煎熬，终于拿到葡萄牙身份后准备卖掉房产时，你又会被当地买家狠狠的再砍一刀，市值15万欧元的房子只肯开价10万欧元，而且还只有我一个买家，你卖还是不卖？另外，本周我们将在北京举办一场关于葡萄牙移民的小密会，对葡萄牙感兴趣的朋友欢迎添加下方微信，免费报名。
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