日本不动产投资如何判断物件的实际盈利能力?





近年日本不动产投资一直是国际投资市场的香饽饽,上个月黑石集团也宣布将在日本投资2兆日元约1279.6亿人民币。伴随着东京奥运会和大阪世博会的到来,不少专业人士表示日本的房价、地价还会持续上涨。


确实,房地产投资与股票,外汇投资相比的话,收益相对比较稳定,风险也比较低。


但这并不意味着随便买个房子就能获取高额回报。因为即便是低风险,也不是谁都能投资成功,所以投资前还是要尽量规避风险。那么如何尽量控制房地产投资风险,获得长期和稳定的租金收入呢?


今天,小编就带大家了解一下不动产投资时如何做出正确的判断,以及需要参考的数据和指标有哪些?


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不只看表面回报率


我们在房产网站上看到房产广告时,上面都会写着回报率。这里的回报率准确来说是指“表面利率”。众所周知,这是用房产总价单纯除以一年房租的数值。这个在最开始阶段用来判断物件是否值得投资,是比较有意义的数值。在日本国内的收益物件一般也都是用这个表面利率(表面回报率)来做初期评估。


但是,出租房子就存在没有租客出现空房的情况。如果出现空房,也就意味着收不到租金,所以在投资判断时,期望任何时候都是满租是不现实的。如果我们只看表面回报率,就有可能被误导,甚至出现买错物件,导致现金流断了的情况。


那我们在参考表面利率的同时,如何正确评估该物件的盈利能力呢?下面就给大家讲解一下具体的判断方法。


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要利用的NOI和FCR指标


首先,我们要考虑到一点是很少有全年都能满租的情况。所以我们将实际的出租情况定义为实效总收入。


实效总収入=满室设想总収入 ? 空室?滞纳损失


专业人士认为,做出投资判断时的空房率为5~10%。包括拖欠损失的部分。这样算出实效总收入后,再减去作为物业运营费的“委托管理费”、“物业管理费”、“水电费”、“固都税(固定资产税、城市计划税)”等。


其结果是,实际收入的营业净利润(NOI:Net Operating Income)如下:


NOI=实効总収入 ? 运营


这个NOI代表了房产真正的盈利能力。此外,将该NOI除以总投资金额(房产价格+购买费用)的指标称为总回报率(FCR:Free and Clear Return)。


FCR=NOI ÷ 总投资额(物件价格+购买费用)


FCR笼统地说,也被称为“网利”。


只要理解这个NOI和FCR的指标,投资判断就会不一样。下面我来举个简单的模型案例。


■物件1:RC造 4階建

■物件2:木造  2階建


(共通条件)

物件价格:1亿日元

满租设想房租:1100万日元

表面利率:11.0%

假设空房·拖欠损失为100万日元,实际总收入为1000万日元


物件一、二的表面利率都是11.0%。那么FCR会怎么样呢?为了简化计算,购买的各项经费不列入计算。


物件1有很多电梯、受水槽、自动火灾报警器等需要检查,维修的设备。而且RC造物件的固都税比木造高。其结果是,运营费用为200万日元左右。


物件2没有特别需要检查,维修的设备,硬要列举的也只是灭火器。而且在日本的税费制度中,土地的固定资产税有减税政策,并且木造二手房的建筑物的固都税也很便宜。其结果是,运营费用为100万日元左右。


总的来说,如下所示。

■物件1(RC 造)

FCR=(实效总収入1000万円 ? 运营費200万円)÷ 物件价格1亿日元=8%

■物件2(木造)

FCR=(实效収入1000万円 ? 运营費100万円)÷ 物件价格1亿日元=9%


不同的物件,即便是同样的表面利率,但最后算出的实际总回报率的FCR也有很大的差异。计算表面利率相对于来说简单易求,因此使用率非常高。但是在房产投资时为了更大限度的规避风险,一定要考虑空房率,以及确认运营费用,才能正确的判断物件的实际盈利能力。





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