【沃冠地产金融早餐】5月11日

澳大利亚4月建筑业表现指数（PCI）创历史新低

受新冠疫情影响，建筑工地活动、新订单减少，失业率上升。澳大利亚建筑业表现指数（PCI）降至15年以来的最低水平。根据澳大利亚工业集团（AI Group）和住房行业协会（HIA）的数据，今年4月份，澳大利亚建筑业表现指数下降了16.3点，至21.6点，跌破全球金融危机期间的低点。PCI是一个月度衡量指标，50为荣枯分水岭，和50之间的距离代表扩张/萎缩的程度。因此，21.6点代表建筑行业出现加快萎缩。值得一提的是，4月份PCI是连续第20个月录得收缩。所有四个分类指数都受到了影响。其中，公寓建筑表现最差，下跌4.5点，至22.1点；独栋屋建筑下跌5.3点，至37.1点，工程建筑下跌1.1至36.6点，商业建筑下跌4.3至24.5点。疫情给经济造成的冲击也波及了建筑行业，主要表现在建筑业岗位减少，家庭购房能力下降，移民人数和上市房源数量也同样遭遇打击。联邦证券（Commsec）高级经济学家Ryan Felsman表示，尽管澳大利亚成功抗击了疫情，推动澳元兑美元升值。但对企业主和工人来说，艰难时期仍在持续。

摩根士丹利（Morgan Stanley）预测房价下跌15%

投行摩根士丹利（Morgan Stanley）表示，悉尼和墨尔本两地内城区住房租赁市场出现急剧下挫，这会给两地房价带来进一步的下行压力。据其预测，澳大利亚房价可能下跌高达15%。就在摩根士丹利发布房价预测之前，澳大利亚地产研究机构CoreLogic表示称，失业人数上升、国际留学生人数减少、旅游业的崩盘都给住房租赁市场造成了不小的压力。在需求和价格下跌的情况下，越来越多的酒店运营商也转身成为“长租住房提供商”，对住房租赁市场造成了进一步的压力。例如，新加坡酒店业巨头Frasers Hospitality就提供了3-12个月的酒店客房长租计划，房费较往常优惠不少，涉及悉尼Fraser Suites、墨尔本Fraser Place、珀斯Fraser Suites和布里斯班Capri by Fraser四家酒店。与四大银行和安保资本（AMP Capital）一样，摩根士丹利对住房市场开始采取谨慎的态度。摩根士丹利表示称：“广泛的住房市场低迷，尤其是租赁市场将拖累房价的表现。”早些时候，另一家房产研究机构SQM曾预测房价跌幅将高达30%。

澳国民银行收紧房贷政策，Airbnb短租租金不算收入来源

澳大利亚国民银行（NAB）房贷政策收紧。在新一轮的政策中，来自度假屋、Airbnb和单个房间的出租收入将禁止计入房贷申请人的收入来源。对于其它类型的物业，NAB也增加了租金门槛（rental shading）。该指标用于评估借款人的偿贷能力。为“覆盖租金支付、空置率、租金收入等相关不确定性”，这一指标从20%上调至30%。另外，用于支持贷款的“不确定”来源的收入（例如加班费、佣金、奖金和投资收入）百分比将从80％降低至70％，以弥补此类收入来源中不确定性增加的影响。临时雇员还需要确认六个月的平均收入情况，并提供最新的收入抵扣单或工资单。NAB此番收紧房贷也是形势所逼。由于澳大利亚国内外游客数量减少、海外留学生的租赁需求下降、长租市场供应激增而短租需求出现崩盘。另外，来自咨询机构AlphaBeta的分析显示，利用现有低利率等优惠条件进行转贷的房贷借款人数量激增。此类贷款占新增房贷申请的比例飙升至70%。

澳大利亚酒店业面临三重打击

行业分析显示，未来12-24个月内，澳大利亚酒店业主和运营商收入降幅将超过30%。根据酒店分析机构Dransfield Hotels ＆Resorts 的预测，鉴于低增长环境下开发酒店的可行性降低，悉尼和墨尔本两地酒店待开发管线中将减少大约5500间客房。董事总经理Dean Dransfield表示：“未来几年内，悉尼和墨尔本每间可供出租客房收入（RevPAR）受损超过30％。”RevPAR是关键的行业绩效指标，为客房实际总收入除以客房总数。疫情爆发之前，悉尼酒店的平均入住率是87％，位居全球最高水平阵营。墨尔本的平均入住率也高达83％。假设这两大城市的需求从9月开始恢复，到2022财政年度，悉尼入住率才能恢复至75-80％的水平，墨尔本入住率才能恢复至70-75％的水平。据Dransfield预计，在此期间，悉尼的RevPAR降低30-50％，或每间客房每晚80-120澳元。除了收入下滑外，Dransfield还预计，酒店资产价值至少需要三年后才有望开始回升。另外，酒店开发管线也将受到影响。到2028年，随着酒店开发可行性降低，墨尔本完工的酒店客房数将减少3000套，悉尼则将减少2500套。

日电信巨头7200万买下墨尔本写字楼，较账面价值溢价21%

日本电信巨头，日本电报电话公司(NTT)旗下子公司斥资7200万澳币买下了墨尔本Carlton 地区维多利亚大街200号（200 Victoria Street）的写字楼。值得一提的是，这笔交易获得澳大利亚外商投资审查委员会（FIRB）的批准花费了近2个月的时间。当时，澳大利亚已经处于封锁状态，而新冠疫情对写字楼租金造成了极大的不确定性。多笔写字楼交易因此而搁浅。但是，日本电报电话公司却并未就此怯步，并于上周完成了结算。据代理交易商高力国际（Colliers International）资本市场负责人特伦特·普雷斯（Trent Preece）介绍，本次交易的初始收益率为4.92%，较10月份最新估值溢价21%出售。本次交易的卖家为Australian Unity旗下的多元化地产基金（Diversified Property Fund，DPF）。本次收购也是NTT在澳大利亚进行的第二笔大型商业投资。NTT曾于2019年初以1亿澳元的价格购买了堪培拉马库斯·克拉克街121号（121 Marcus Clarke Street）大楼50％的股权。普雷斯表示，由于负利率导致资本成本低廉，日本企业在澳大利亚市场上越来越活跃。

（来源：澳洲财经见闻）