2022年还能投资日本房产吗？

中国有句古话叫作“盛世房产，乱世黄金”，意思是说在太平盛世可以投资房产，不但能让自己居住安稳还能让财富升值；如果发生大规模疫情、战乱、灾害等情况时，则应该购入黄金保值。

事实上，自打中美贸易战开始，黄金走势就一路高涨。随后又发生了全球性的新冠肺炎疫情，各国经济均受到了一定的影响，但对黄金的投资热度持续处于高位。除了投资黄金以外，主流避险货币也值得关注。

国际公认的三大避险货币，美元、瑞士法郎、日元。美元作为国际第一货币，不仅是美国的基础货币，也是世界的基础货币，大部分国家都以美元作为重要的外汇储备。因此，美元政策的变化都会影响到外汇行情。比如前两年开始美元持续降息的操作，使得美元贬值的风险加大，作为避险货币的功能渐弱，于是大量购入日元的情况增加。因日元长期稳定的表现，国际上逐渐形成了“动荡时期买日元”的风潮。

然而让人没想到的是2022年在太平盛世的时代竟然发生了俄乌冲突，虽然不是世界级的军事行动，但也足以影响全球。在这种背景下，此前刚刚加息的美元就成了香饽饽，抛售手中外币资产购买美元的情况显著增加。而相应的，以日元为代表的外币则出现了贬值的情况。在3月28日的外汇市场，日元兑美元汇率一度贬值至1美元兑125日元以上，跌至2015年8月以来的最低水平。

对于日本来说，日元贬值意味着资金将流向能获得更高收益的美元。但这并不意味着对日本经济消极的一面，反而存在“日元贬值有利于经济”的感觉。因为日本自从“失去了几十年”后，经济就一直处于低谷，在“安倍经济学”的宽松经济环境中，虽然情况有所好转但仍长期处于通缩阶段，直到去年在美国高速通胀的带动下才终于完成了2%的通胀目标，这对日本简直是喜事一桩。分析后发现，日本的这波通胀属于“成本性通胀”。比如在美国房价高涨时期，需要大量木材建造房屋，木材价格上涨了30%。同样映射到日本楼市，同期建造的新房价格上涨30-40%；再比如俄乌战争导致原油和粮食价格大涨，日本国内的各能源及相关商品也出现了物价全面上涨的情况。

物价全面上涨其实也是日本政府希望看到的情况，自岸田首相上台后，本来就有“薪资倍增”计划以此来刺激消费的目标。原计划是先普涨工资，再涨物价，没想到俄乌冲突使得物价得以先全面上涨，以此倒逼工资普涨。在日本持续宽松的经济环境下，如果工资普涨，意味着房价也有上涨的动力，按照历史经济规律波动来看，日本房价自1991年暴跌以来，直到2016年底才开始回暖，房价涨幅虽然比不了美国，不过在现在的大背景下，势必有长期稳步上涨空间。

也许在国际形势动荡时期，日元贬值对于海外资产购买力来说受到了一定的冲击，不过对于海外投资客来说，不得不承认这是一个不容错过的投资机会。比如人民币兑日元的汇率基本接近于历史低点，去年在汇率高位时，约6.5元人民币可兑换100日元，而现在约5元人民币即可兑换100日元，也就是说可以用更少的人民币兑换更多的日元资本了。

从现在的俄乌冲突的发展来看，不会升级为世界大战，反而将很快结束战争，世界重归于和平。所以无论是从日元的避险性、由通缩转为通胀期、收入及物价的普涨，还是处于经济周期的上行期等诸多因素考虑，此时不但是换汇的好时机，同样也是投资日本房产的好机会，投资回报稳定且前景看好。

那么，在现在这个时期和形势下，您有投资日本房地产的想法和意愿吗？