日本房产 | 日本不动产投资的6大类别

每个人都想让自己的资产在更安全的基础上实现稳定涨幅，所以比起股票、基金等，大部分投资者更倾向于选择房产。但是中国房产二三线城市涨幅不固定，一线城市房价又太过高昂，成为很多人的痛点。

随着日元贬值，加上日本不断颁布对外国人的投资惠利政策，越来越多欧美、亚洲的投资者对日本房产市场充满期望，下面小楹来介绍一下日本不动产投资的6大类别：

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土地

与中国“普天之下莫非王土”不同，日本土地采用私有制和永久产权制。别说东京大阪的一些好地段了，就连日本的象征富士山，也属于“私地”，任何层级的政府都无权干涉私有领地。

投资土地潜力巨大，作为一切经济设施的根基，土地天然具备超强的保值能力。但是投资土地也有较为复杂的注意事项。

首先是公法限制，日本是有土地规划的，每一块地可以用来造什么样的建筑，都有明确的法律规定。日本都市计划法规定，根据建筑可能的用途，土地可分为住宅系、商业系、工业系三大类，每一大类还会进一步细分为不同地域类型，每一种地域类型对建筑都有不同的限制。

其次是规划租赁需求。在日本持有土地期间，每年需要缴纳固定资产税和都市计划税，分别为土地评估额的1.4%和0.3%。为了避免这部分支出，在土地持有期间能否产生经济效益，是投资者成败的关键之一。比如计划在投资土地建房出租，需要考虑期望的入住者是单身向还是家庭向，不同租客群体的租期稳定性、单位面积租金回报率、房屋偏好都有所不同。无论是建房出售还是出租，在购买土地时，建设的费用也必须考虑。

在日本建房，使用不同的建筑材料，成本大不同。根据日本总务省的《建筑着工统计调查》，木造一户建的每坪（1坪=3.3平米）造价为55.4万日元，铁骨造为82.5万日元，RC造为80.3万日元。不同地区的造价上还会有所偏差，比如东京的可能会更贵一些。

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一户建

上世纪60年代日本经济高速增长时期，独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语里就叫“一戸建”。由一个小院，或加停车场，部分私有道路，2-3层的木造小楼构成，相当于我们国内的别墅，拥有它，对日本人来说意味着人生的圆满和成功。近年来，投资日本一户建受到越来越多人的追捧，无论是自住还是租售，一户建都是优选。

一户建备受推崇的原因主要有：投资者拥有土地完整所有权，相比公寓需要多户平摊土地面积而言，一户建占有更大土地面积，投资价值更大；一户建没有“物业费”，对于投资收益角度来说，支出越少越好，投资公寓是有“物业费”的；房主对房屋的设计可以随心所欲DIY；居住体验良好，独门独户，可以算作是一户建的一大特色。