加拿大年终总结#房产

在众多的新年展望中,有关住房的问题自然是重头话题,因为这已经是加拿大的“经济社会政治核心事项”之一。独立屋更抢手!房贷利率上涨影响不大!商业投资 <房建投资……细数影响加拿大房地产市场五大因素:

 

第一,房价升高是否通货膨胀率也会更高?  


加拿大的房地产泡沫对金融系统来说是个问题,因为其导致家庭债务水平过高。但有一点,房地产泡沫并不会直接导致通货膨胀,即房价飙升并不会推高消费者物价指数( CPI)。

 

从下图可以看出,本世纪来多温两地和加拿大全国房价涨了约 4.25倍至近 5倍,家庭债务也在同步增长,年增长率大约 7%,但是 CPI指标中的“住房成本”(绿线)在此期间只增加了约 1.6倍,在多数年份内增长率不超过 2%

 

所以,明年提高利率后,房价可能会下降,但 CPI中的“住房成本”却会上升。



第二, 工商业投资会不会反超住房建设投资?

 

疫情改变了很多,比如在 2021年前三个季度,住房建设在加拿大 GDP(国内生产总值)中的比重竟然超过了商业投资。在过去的 50年里这都不可想象,因为商业投资的经济份额一直有住房建设的两倍高,即 GDP中有大约 12%的资本支出和 6%的住房建设。

 

2021年的情况只能说明此时商业投资太疲软和房地产活动太强劲。专家预计,从明年开始,加拿大的住房经济将走下今年上半年所在的巅峰,但还有个问题,就是商业投资能否恢复过去的强劲。


 

第三,利率升高对家庭有何影响?

 

加拿大明年调涨银行利率几无悬念,需要做出分析的只是家庭债务水平和房地产市场状况将发生何种相应变化。专家的结论是,无论家庭还是市场,都能够承受明年的加息,没有问题。

 

目前加拿大只有不到一半的家庭存有按揭房贷债务或住房净值信贷( HELOC)债务。其中存量按揭房贷债务约有 75%是固定利率,数量相对少得多的存量 HELOC债务则是浮动利率。

 

专家预计目前最多的“ 5年期按揭房贷”在明年续贷时平均会有 36个基点的利率上涨。加拿大目前家庭未偿房贷平均每笔只有 24.1万元,所以利率提高后每月偿贷额平均只增加约 50元。按照预测,在 2023年续贷时,利率可能会再提高约 45个基点,届时每月偿贷额也只会平均增加约 65元。


 

第四, 独立屋会不会成为稀缺资源

 

近年来,加拿大各大城市独立屋上市量急剧下降,如大多伦多今年的挂牌量就比去年少了 52%,更比 2017年少了 77%。温哥华的情况也差不多,独立屋上市量比去年少近三分之一,从 2018年以来更减少一半以上。

 

这种情况的原因除了需求过剩和投机行为以外,主要是因为过去几十年独立屋数量的增长远远跟不上人口的增长。从 1970年代到 2000年代,每 10年加拿大人口平均增加 310万,而新建独立屋平均只增加 130万幢;从 2010年至 2019年,加拿大人口激增 856万,但新建独立屋数量不到 110万幢。

 

这样看来,只要存在着这种不平衡,城市地区的独立屋就会变成稀缺资源。

 

 

第五,央行放水才是过量需求的根源

 

专家认为,加拿大现在不仅存在住房供应不足的问题,也存在需求过剩的问题,而需求过剩的问题才是问题的本质。


加拿大央行调低利率和祭出量化宽松政策是为了刺激需求,利率降低刺激了更多购房者入市因而造成房价上涨。按照专家估算,在疫情中从 20204月到 202110月,加拿大有大约 24.65万套交易住房是“超出应有需求”的,而新上市房屋数量仅 8****套系“超出应有需求”,远少于交易量的增长。

 

BMO银行估计,这些超需求交易的房屋年化价值约为 1500亿元,大约相当于加拿大 GDP6%,而这期间加拿大的人口几乎没有增长。



加拿大房地产协会 (The Canadian Real Estate AssociationCREA)预计, 2022年加拿大房价还将平均上涨 8%左右。


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