硬核分析卖房移民澳洲资产增值税,1500万房产要交这么多税?

同样作为热门移民国家之一,澳洲的资产增值税(CGT)计算方法原来是和英国不同的。


之前我们『2分钟和你解释英国的资产增值税』这个视频里面已经详细介绍了移民去英国所面临的Capital Gain Tax(资产增值税,CGT),大家应该都还记得,英国是没有Step up Basis的。以投资物业买卖为例,就会以你当日的卖出价减去当年的买入价再乘以相对应的税率来计算CGT。

但是同样作为热门移民国家之一,澳洲的CGT计算方法原来是和英国不同的,这篇我们就来介绍下移民后买卖国内物业的澳洲CGT计算方法。


01
澳洲的资产增值税基本概念

不同于英国,澳洲在实行Step up Basis, 也就是所持有的国内物业需在成为澳洲税务居民当日,以市场公允价重新估值,如果移民澳洲后出售该物业,就以当日的卖出价减去成为澳洲税务居民当日的重新估价,再乘以相对应的税率来计算CGT,而移民前的资产增值部分,就不会计入在应课税的金额内了,这样看上去有没有觉得还不错呢?

所以计划移民去澳洲的朋友,在准备移民过程中切记要保留账户资产记录及准备权威的第三方估值报告,日后才可以有效享受相应的税务优惠


02
买卖物业所登记的类型决定税收

而移民澳洲之后如需买卖国内物业,自住物业和投资物业又会不同。如果国内的物业在移民前一直都是自住物业,那么移民澳洲之后6年内卖出都不会有CGT。如超过6年才卖出,则补回超出时段的CGT差价即可。相比于移民英国自住物业只有9个月的免税期,澳洲真是“大方”很多!不过有一点都需要留意,如果是想上报自住物业来免税,中国和澳洲只可以使用一套房产登记为自住物业 ,如果想享受国内自住物业在移民澳洲后依然有6年免税的政策优惠,那么你澳洲真正在用于自住的物业在这6年内就不可以再登记为自住物业了。

如果国内的物业是投资物业,且持有超过12个月,移民澳洲后卖出,纳税人就会享受50%的折扣,也就是资产增值部分的50%才计算CGT,这样就可以大大减低应课税金额了。 不过如果你太心急, 手持一层投资物业未够12个月就卖出,那么所赚取的资产增值部分100%都要计算CGT。看来澳洲也是有意在打击炒房行为。


03
售出香港太古城物业移民澳洲的例子

讲了这么多,不如我们举个例子来看下:?

以香港太古城为例,如果陈先生在2000年1月以港币$300万买入太古城做物业投资,2021年1月移民澳洲,这个时候太古城市价$1300万,2022年1月,以$1500万卖出。

则陈先生出售此物业的应税所得(Taxable Gains)为($1500万-$1300万)/2 =$100万(相当于A$166,666)

?假设陈生2020-21税务年度个人收入为A$40,000

陈先 年度课税收益为A$166,666 +A$40,000= A$206,666

根据澳洲2020-21年税务年度的税率

最后可以计算出 陈先 需缴税(A$206,666- A$180,000)*45%+ A$51,667= A$63,666.7

所以$1500万物业,移民澳洲后卖出就是要交$63,666.7的税啦!

听起来很简单,但其中还是有不少窍门和需要注意的事项的。如果大家对于资产跨境的税务问题有兴趣,别忘了关注我们的li(御皇海外顾问),也欢迎随时留言咨询。

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