听说日本房产税很高?房子贬值快?


全球资产配置时代,房地产已经成为主流。对于投资者而言,需要的是投资稳定、回报率高的项目。近些年日本房产市场很受投资者欢迎,日本不动产法制健全,拥有永久产权、租售比高、升值潜力大等诸多亮点,吸引着大量中国的投资者,但小楹收到很多留言说想要投资日本房产但总听说“日本房子看着便宜,持有税费很高”之类的说法。
那么日本的房产税真的很高吗? 今天小楹就用数据来告诉你,让你一分钟了解在日本买房税费到底是多少。
日本的不动产税
日本的房产(即固都税)持有税分为两部分, 固定资产税与城市规划税。 这是一项普税,面向的是所有在日本拥有不动产的持有者,所以无论是第几套房、自住还是投资、居住区域还是商业地域,都需要缴纳。
日本的房产税税率虽然看起来高,但固都税的税率是针对政府估算的土地房屋价格,而不是房子市场价格。具体所需缴纳税费又会根据你的住房面积,房屋折旧、所属行政区域、优惠补贴等有调整。

固定资产税标准税率为1.4%。都市规划税在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异,东京都市规划税0.24%,大阪府就是0.3%。但都市规划税上限为0.3%,
所以说,固定资产税加上都市规划税,总额最高仅为1.7%。 所以,日本公寓楼的实际房产税年税率约为0.2%~0.3%左右。例如一套50多万元的公寓一年的固都税约为1,000元左右。这个税率在全球都属于中低水平了。
纳税时间:
持有人会在每年4~5月收到纳税通知书,可以选择一次付清,还可以选择在当年的6月、9月、12月以及次年的2月分期缴纳。
价值评估: 
持有税1.7%的税率征收基数并不是房产的实际价格,而是日本政府的评估价格,政府每三年对房产进行一次价值评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值。 在其后的两年中,如无重大变化一般不再重新估价。
实际上,固定资产的评价额是有很大水分的,评估价值远远低于市价, 土地价格一般是按照当时土地价格的60%-70%、建筑物价格是按照建筑费的50%-70%进行评价的。
税费相关的减免
对于打算投资、移民日本的人来说,最关心的就是关于固定资产税等减免房产方面税费的优惠政策。下面我们就着重说明一下:
固定资产税
数据来源于NHK官网
因为固定资产税会每三年重新进行一次评估。按照规定,2021年开始,将依据2020年1月的公示地价,对未来三年的固都税进行新的评估。
但基于日本地价稳中有升的常态,按照年初的地价进行评估,那么固都税势应该会呈现上涨趋势。
在新冠疫情的背景下,针对这一现象, 政府采取了一定的减税政策: 具体规定为,在2021年(仅限2021年),对于固都税采取减税措施。
根据2021年1月的公示地价,如果2021年由于地价上涨,导致固定税额超过前期,则2021年固都税额维持原状不变;如果地价下降,则采取下调后的税额标准。
对象主要是包括商业用地、住宅用地以及农业用地等在内的所有的土地。 对于投资人来说,这是一件稳赚不赔的好政策。
从总体上看,这次改革的大目标定位在刺激经济增长需求的同时避免增加民众的生活负担。 对在日华人的企业和家庭以及个人有着不同的影响。
对企业方面的减税政策有:
1.对实现二氧化碳排放大幅减少的企业扣除10%的法人税;
2.对导入云端数据处理的企业,在其投资份额中扣除5%的法人税;
3.对引进海外金融专业的高端人才企业在继承税、法人税、所得税上享有优待;
4.对并购(M&A)的中小企业,在新设备投资和雇佣方面享有优待。

对于个人或家庭来说:
1.凡在2022年末前入住,且住宅面积在40㎡以上的居民,都可享受住宅贷款的减税;
2.凡在2023年4月底前购买电动车或混合动力汽车,都可享受减税政策,原定在2021年末前的税减轻措施也继续实行;
3.对婴儿保姆的补助金不得课税,产后护理的委托金部分也不加收其10%的消费税;
4.祖父母赠与给孙辈用于教育或结婚等育儿费用不属于课税范围;
5.商业用地或住宅用地等土地的固定资产税不增加。

房子、车子、孩子、票子,是在日华人追求高质量生活时都要涉及到的。这次的减税,在一定程度上有助于在日华人的生活追求。
总的来说,2021年度评估额是基于新冠肺炎疫情蔓延前的2020年1月1日公布的地价计算得出。当时因受近年外国游客增加带动商业用地需求增加等原因影响,日本地价出现连年增长,新确定的土地固定资产税征税基准也水涨船高。 但在疫情下,维持固定资产税将起到降低企业和家庭税赋负担的作用。

新大纲从缓解疫情对住宅市场冲击的角度出发,决定对居民房贷减税。针对疫情导致住宅建设和入住延期的问题,新大纲把入住期限延长2年至2022年,还把减免对象从50平方米以上住宅放宽至40平方米以上。

自民党税制的甘利会长和公明党税制的西田会长
值得关注的是,日本政府为建设“国际金融中心城市”,通过降低继承税和法人税等方式,吸引全球金融企业和金融人才入驻日本。此外,为惠及海外的金融领域专业人才赴日,新大纲计划设置特例,对居住在日本超过10年的金融领域人才,仅对日本国内资产部分征收继承税,海外资产不作为征税对象。这也为华侨华人在日本的发展拓宽了路径。

相信这些政策,将推动日本房产市场在新一年度的交易增长。 目前随着市场发展,税金在不增长的情况下,给投资者带来更大的优惠!随着疫情的逐步稳定,税金政策或将恢复,考虑投资的朋友们现在出手,将是一个不可错失的好机会。

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