2022日本税改:税率下调,时间延长

12月9日中午,日本自民党税制调查会召开大会,就明年税制改革大纲的方案进行了讨论。

其中就包括了与投资者息息相关的住宅贷款减税的相关调整,在进一步延长了减税政策的同时,针对新一年的减税额度也有下调。

2022税改重点:税率下调,时间延长

此次税改大家最关注的还是「房贷减税政策能持续多久?」以及「新政策下是多交税还是少交税?」,就这两个问题,岸田政府在原有基础上均进行了完善。

首先是减税政策的时间问题。

其实早在去年,上一届政府就更新了购房贷款减税政策(住宅ローン減税),这项住房贷款减税政策是指对满足一定条件的贷款购房人给予直接抵扣当年所得税和住民税的一项减免制度。

原本持续到本月底的2021减税政策得到了延长,并且根据最新修正案,贷款减税政策将直接延长4年——直至2025年。

换句话说,一直到2025年期间申请的住房贷款,都将享受最新的减税政策。

其次是减税的税率下调。

现有的政策中,年末房贷余额的扣除率为1%,而2022最新的年末扣除率降至0.7%。不过同时,对贷款余额的上限进行了下调,对于一般的新建住宅,自2022年起的贷款余额上限从4000万日元下降至3000万日元。

假如2021年购房者的年末贷款额为4000万日元,按照现行的减税政策,当年最多能抵扣的税额为4000×1%=40万日元。而到了2022年,最多能抵扣的税费则降至为3000×0.7%=21万日元,也就是说,税改后的贷款购房者,每年将会多交29万日元(约合人民币1.6万元)的税。

减税时间也有所延长,原则上10年的减税期间预计将延长到13年,并且对象者的收入条件将从不超过3000万日元下调到不超过2000万日元。

此次税改透露出一个信息:留给贷款购房者的优惠空间越来越小了!

由于近几年在日本通过贷款购房时,其可变利率低于0.4%,这就使得对于贷款人而言,原本按照1%的减税模式,会出现每年税收减免的金额大于贷款利息。

这相当于在日本贷款买房,既享受到了零首付,还款的时候不光不用还利息,甚至还会因为抵扣掉了更多的住民税和所得税而「小赚一笔」。

因此日本审计委员会认为以往的政策存在漏洞,才在明年的税改中,缩小贷款减税的额度。

此外,2022年的税改新规对于抵税目标余额上限进行细化。

对于长期优良住宅,每年的贷款期末余额为5000万日元、环保型住宅(ZEH)为4500万日元、新建一般住宅为3000万日元、二手一般住宅为2000万日元。且新建住宅的减税期限从10年延长至13年,二手住宅的减税期依然是10年。

根据日本不动产机构公布的消息显示,购房时首付比例在10%及以下的人越来越多,2020年光是零首付申请贷款购买一户建的比例就高达25.9%,零首付贷款购买新建公寓的比例也上升至16%。此次的税改,很有可能将遏制零首付、低首付的现象。

此外,由于这项政策最早是7年前政府为了减轻贷款购房者的压力而出台的优惠措施,因此保不准这种减税措施是否会在2025年之后再次降低甚至废除。

目前能够享受住房贷款减税的对象为三类住宅:

新建住宅的贷款减税条件:

1.房屋用途为自住且需要在6个月内搬入(即如果想要享受当下最新政策,最迟最迟2025年8月1日就要搬进去了,而且要一直居住到2025年12月31日)。

2.房屋面积达到50㎡及以上(房屋面积不达标就算不满足贷款减税的条件)。

3.如果用作事务所,则房屋面积的一半以上必须用作居住(即如果贷款购买50㎡的房屋,其中10㎡用作事务所,40㎡用作居住,那么享受住房贷款减税的部分即为40㎡,因此有事务所需求的购房者一定要规划清楚)。

4.申请贷款的还款期为10年以上。

5.申请贷款的购房者年收入低于2000万日元。

二手房的贷款减税条件:

在满足新房贷款的所有条件基础上,对贷款房屋的类型和房龄有要求,需要满足:

1.钢筋混泥土等结构房屋的房龄要在25年以下。

2.非耐火建筑物的房龄要在20年以下。

扩建、改造住宅的贷款减税条件:

在满足新房贷款的所有条件基础上,还需要满足改造期间的施工费用在100万日元以上。

所以说,留给购房者的福利的时间真的已经不多了!

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