[欧易居·移民]马耳他租房指南

移民马耳他获得永居的条件之一是购房或租房。有钱的人买房当然不会只买一套，买了当然也不致于全都白白空置在那里，毕竟马耳他的租金收入还是非常可观的；而非“土豪”们哪怕不打算长期在马耳他居住，按照法律规定也必须要租房才能获得永居卡。所以，租房几乎是移民马耳他不可避免的一件事情。

在马耳他，房屋租赁原本是《民法》中一件重点关注的法律事项，各方（特别是承租人）受到法律的严密保护。而于2019年11月8日颁布的《私人住宅租赁法》对马耳他的租金立法又进行了重大改革。《私人住宅租赁法》隶属于《马耳他法》（Laws of Malta）第604章，于2020年1月1日生效，适用于该法生效后签订或续签的私人住宅租赁合同。1995年6月1日之后签订的、在该法生效之日仍然有效的租约则继续完全由《民法》的规定来管理，但新法中特别提到的情况除外。

《私人住宅租赁法》引入了一些突出的要求，所有在该法生效后签订的租赁合同都必须遵守。其中一个重要的要求是：所有在适用日期之后签订的私人住宅租赁合同及其续签都必须在住房管理局进行登记（注册）。在没有登记的情况下，将被视为无效。

出租人有义务在租赁期开始的10天内向住房管理局登记租赁合同。否则，承租人可以自行登记，费用由出租人承担，并且承租人有权扣除部分租金作为登记费用。租赁合同的登记是通过住房管理局的私人住宅租赁门户网站进行的。

2020年1月1日之后签订的所有私人住宅租赁合同均应包括以下内容，否则将被视为无效且不可注册：

• 出租的物业

• 商定的使用权

• 租赁期限

• 租约是否可以延期以及以何种方式延期

• 租金的金额以及支付方式

• 押金数额

• 家具清单（以书面证据的形式，证明物业以及任何家具和其他配件的状况）

《私人住宅租赁法》还列出了一些条款，如果租赁合同中包含了这些禁止条款，将被认为是无效的，租赁合同自动终止。

• 规定提前终止合同的条款（不包括因承租人未履行义务而导致的条款）

• 允许出租人减少合同规定的任何义务的条款

• 免除出租人依法承担的任何责任的条款

• 要求为水、电或其他公用事业的消费支付固定金额（与租金分开）的条款

• 限制人们预期使用住宅的条款——这包括一般限制的条款，例如规定租户不得在房屋内饲养任何动物的条款，而应被理解为禁止限制租户使用物业的条款，例如关闭特定房间，导致租户无法进入该房间。

该法案规定了三种类型的房屋租赁：长期私人住宅租赁（“LPRL”）、短期私人住宅租赁（“SPRL”）和出租共享住宅空间（“LSRS”）（即合租）。长期私人住宅租赁合同必须至少持续一年，而短期的私人住宅租赁不能超过6个月。法律中还包括了对每种租赁类型的进一步规定。

比如，LPRL的期限必须至少为一年，除非合同本身另有规定，并且出租人向承租人发送终止通知，否则法律规定定LPRL的续订期限为一年。

在任何情况下，房东都有义务提前至少三个月以挂号信的方式向租户发出终止通知，否则PRL将自动续期一年。

根据租赁合同支付的租金可以由房东和租户自由商定。除非另有约定，租金被视为每月支付。此外，房东不得要求预付超过一个月的租金。

如果合同中有约定，允许每年只增加一次租金。但是，租金不得超过国家统计局公布的房地产价格指数中记录的年度变化，该指数的上限为原始租金的百分之五。

所有与私人住宅租赁有关的违约行为都会由住房管理局记录在案并保存，供未来的出租人或承租人参考，直到三年后违规纪录才会自动消除。

负责执行新制度的主管部门是住房管理局。法律赋予了住房管理局在执行合规和监督职能方面的一些权力。住房管理局主席以及主席授权的官员、雇员或任何其他人员，在警察部队的协助下，有权进入私人住宅，或核实该住宅是否被任何人占用。这种措施只能出于法律规定的具体目的，而且进入需要事先签发由地方法官签署的授权书。

总体而言，马耳他的《私人住宅租赁法》更倾向于支持租户而不是房东。立法者这样做的目的不言而谕，是企图干预它认为的租赁市场失控——即租金在相对较短的时间内飞涨。

马耳他近几年经济发展稳定，即使在疫情爆发之后，其经济增速仍然一直处于欧洲和世界前列，良好的经济环境给房产市场发展创造了基础。因此，马耳他近10年房价涨幅达78.45%，同样位居欧洲前列，房价飞涨也带来房租的急速上升。所以，马耳他才出手希望恢复房东和租户之间的平衡。