在葡萄牙如何卖房?

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很多童鞋知道在葡萄牙怎么买房,反正雇个律师,付钱就行,然后房产就到自己名下了。可当开始有卖房的打算时,很多人却不知道如何下手。有些移友委托我们卖房,当我问他要房产资料时,很多都是一问三不知。

所以,我觉得有必须专门讲讲葡萄牙卖房所需要的文件和注意事项。

葡萄牙卖房所需文件:

1- Caderneta Predial税务登记证

2- Registo Predial土地登记证

3- CE能源证

4- LU使用证明

5- ID房东证件(可以是护照或葡萄牙居留卡,如果房东已婚,需提供夫妻双方证件)

6- Direitos de Preferência 优先购买权申明 (仅限里斯本市区)


葡萄牙卖房各类文件的简要说明和获取方法:

1- Caderneta Predial税务登记证

税务登记证主要是税务局为了确认财产和房产税需要的,里面有房产面积参数、税务评估价、房主税号信息等。

税务登记证可在税务局网站下载,前提是需要有本人的登陆密码,所以非本地税务居民一般只能让律师或会计代办。也可以自己带证件去税务局柜台打印。

2- Registo Predial土地登记证

土地登记证是登记局用于确定地块面积、房产面积、房东信息、抵押贷款信息、房主债务信息等的文件,也是房产背景调查的关键文件。

可在网上在线申请,也可在登记局柜台申请。

以密钥形式储存,有效期6个月,过期后要重新申请。

3- CE能源证

能源证主要展示的是建筑物的能源效能,说白了就是建筑通风和保温效果。一般新房较旧房能效高,新型建筑材料比普通混凝土建筑比玻璃幕墙能效高,中低层比顶层能效高。说实话,我个人觉得CE没啥用,但是这个文件得有。

一般住宅和小型商业地产的CE有效期是10年,大型商业CE有效期8年,过期了就得找相关公司做,价格不便宜。

4- LU使用证明

LU主要展示的是这套不动产的具体使用类型,是住宅、商业、仓储、工业……中的一类或几类。简单点说,比如你买了套公寓,必须得有LU这个文件证明你这套公寓的使用类型是住宅,然后才能居住或出租。

LU有时会在Registo Predial中显示,有时没有,没有的话就得去市政厅单独申请。1951年前的旧房子可以豁免LU,也就是说1951年前的建筑不需要这个文件。但有些公证处在过户时,就算是1951年前的房子,也需要市政厅出具一份“房产早于1951年,不需要LU”的申明。

5- ID房东证件

房东提供护照或葡萄牙居留卡,这里需要强调的是,如果房东是已婚且夫妻财产共有,那么卖房需要夫妻双方签字。否则,一方签字就好。如果房东不在葡萄牙常住的话,卖房还是建议夫妻双方给授权委托,让律师处理。

6- Direitos de Preferência 优先购买权申明

这是里斯本市区特有的,原因是里斯本市政厅享有市区所有不动产的优先购买权。市政厅只是有这个权利,但他们从来都不会买的。但是,在卖房前必须有这个程序,让市政厅知晓买卖并放弃优先购买权。

对了,如果房产是出租状态,租客也有优先购买权,也需要让他们知晓并放弃。

有了以上这些文件,基本上就可以卖房及过户了。

关于中介:

§ 房产文件不齐全中介一般是不会受理的,有些文件中介可以协助申请,但需要自己准备的还得自己提前准备好。

§ 挂中介必须得签订中介代理合同,有些人问不签合同行不行?答案是不行,合同是对双方的保护,没有合同,一般合法中介都是不会受理的。

§ 关于独家代理和非独家代理,这个取决于卖家自己。可以选择一家中介签独家,也可以选择很多家中介签非独家,各有利弊。

§ 关于中介费。葡萄牙目前市场的中介费标准是5%+IVA (23%的增值税),比方说,售价50万欧的房子,中介费标准是2****欧外加5750欧增值税,共计要付3****欧。

有些房东问中介费有没有打折?其实这是伪命题,大型中介公司或知名经纪人压根不会跟你谈这个问题。市场上确实有些小中介为了争房源降中介费,但同等情况下,大家肯定不愿意主推低中介费的房源。所以如果这套房本身不是特别稀缺好卖的那种的话,低中介费就意味着更难卖。

有些类型的房产我们愿意主动调低中介费代理,比方说目前的开发商新房,因为人家自己挂个大广告也能轻松卖掉,而且市区新盘极度稀缺。

大概就讲这些,有要卖房的后台私聊吧。


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