日本买房和国内有何不同?现在日本房产还值得投资吗?

现在国内的高房价高负债的情况,已经引起了日本媒体的注意,并拿当初日本楼市泡沫时期的情况与中国现在楼市行情做对比,并对结果表示了消极的态度。那么,难道现在中国楼市的现况真的和日本泡沫时期的情况相同吗?

其实,对于那些同时了解日本楼市和中国楼市的专业人士来说,其实两国的楼市虽然在某些方面有所相同,但实质上还是有很多不同之处的。

土地性质不同

日本的土地是私有的,个人可以随意买卖。以至于在日本楼市泡沫时期进入投资至暗时刻,除了购置房产外,还有很多人疯狂购买山林、果园、乃至荒地等土地,等待其升值获利,其中不乏加高杠杆买入者。

中国的土地是公有的,所有权归属国家,个人不可能随便买卖。土地为国之根本,这也是对中国房地产行业进行稳定调控的基础。

贷款政策不同

日本购房首付2-3成,有些情况甚至可以0首付购房,这也容易催生楼市泡沫。后期为了调控房地产市场,银行的贷款年利率曾超过9%,但仍然无法阻挡民众投资房产的热情,同时也加大了银行的坏账风险。

中国没有0首付,一般购房首付3-5成,贷款利率在基础利率上下浮动。为了调控房地产市场,除了增加贷款利率等,有的地方还实行按房产评估值放贷等新政策,也大大增加了银行的抗风险能力。

购买资格不同

日本楼市不限门槛,外国人也可以随意购买,导致大量外资进入日本楼市,迅速推高房价。同样在楼市泡沫破裂之前,也是因为外资的迅速撤离,导致日本房价快速下降,影响了经济运行,出现了裁员潮,因购房断供而破产的人数大量增加。

中国对外国人购买房产有一定的门槛,普通外国人没有购买资质,这样对境外炒房行为有一定的限制,经济环境相对稳定。对于国内居民购买房产,还分为首次购房、多套购房等情况,在一些楼市过热的地区还需要满足户籍、社保缴纳年限等条件才有购房资格,对稳定楼市也起到了一定的作用。

外汇制度不同

在日本外汇可自由流动,当楼市处于上升期时,大量外资涌入,当外资通过投资日本市场赚的盆满钵满的时候,会迅速抛售资产变现,并将大量资金从日本抽离。这样会加速推动日本经济陷入危难。失业率增加导致经济恶化,从而加速外资的撤离,让整体经济陷入恶性循环。

中国有外汇管制体系,虽然也有大量外资进入中国市场,但是当国外资金恶意做空中国市场、想从中国迅速撤资时,也是需要办理一系列合理的手续的,否则资金也很难汇入境外账户。这对稳定国内经济增加了一层保护。经济环境稳定,就业率稳定,楼市也就相对稳定。

国家性质不同

日本是资本主义社会,对楼市主要使用经济手段调控,但实际上调控效果不佳,最终不得不选择主动刺破泡沫,导致经济持续恶化,大量民众破产,资产缩水,银行倒闭,教训惨重。美国次贷危机发生后,也严重影响了日本的经济环境,日本一直陷入了“失去的几十年”难以恢复。

中国是社会主义社会,在使用一定的经济手段调控楼市的同时,还通过一定的行政手段进行宏观调控。除了限购、限贷外,还相继出台了限涨令、限跌令、新购入房产3、5年内不能上市交易等政策,以期房价平稳有序,避免房价出现大起大落的情况。另外中国经济有国企托底,国有银行的实力也有利于稳定市场,不会轻易让国家陷入经济危机。这种优势在美国次贷危机时期也得以了验证。

日本当初楼市泡沫时期的一些经济指标,和中国现在的高房价高负债的现况是有一些相似之处的,但如果仔细分析的话,中日两国的楼市还是有许多实质上的不同。除了上述的一些不同之处以外,其实还有很多诸如人口、体量等等综合因素的影响。不过,日本楼市的崩盘的前车之鉴,仍然能给我国楼市带来一些启示。

中国政府已经三番五次发布“房住不炒”的相关政策,对楼市也做出过相关预警。在现阶段,期待中国的房价翻番、大涨等情况发生的几率微乎其微,投资风险增加。对于投资国内房产的需求,投资人大多观望市场、谨慎投资。

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