新加坡如何做到居者有其屋?

新加坡在住房方面的独特成就源自于其“超级理性主义”对住房的冷静判断:在土地稀缺的新加坡,住房是民生,不是普通的商品或投资品,因此对于大多数老百姓来讲,住房问题不能完全利用市场机制来解决,政府必须介入,对社会底层必须补贴。

新加坡和香港过去几十年是东亚和东南亚地区交相辉映的两颗明珠,两个明星城市有很多相似之处:都是世界著名的金融中心、贸易中心,都用低税率环境和优秀的法制、社会服务等营商环境吸引外资打造总部经济,有着相近的人口密度(香港6740人/平方公里, 新加坡7844人/平方公里)等。两个城市最大的区别之一是房地产市场:新加坡人均住房面积从建国之初的不到6平方米提升至现在超过30平方米(香港约15平方米),住房自有率达90.9%(香港约51%)。

如果从房价收入比看房价水平,新加坡政府提供的组屋(覆盖率82%)是4.8(收入为家庭收入,为Numbeo样本数据,下同),远低于香港(47)、北京(44)和上海(44),也低于东京(13)、纽约(12)和伦敦(21)。即便是主要针对非新加坡公民的私人住宅市场的房价收入比(21)也不到香港房价收入比的一半。可以说,在土地资源极其有限的情况下,新加坡在住房方面真正做到了孙中山先生理想中的“居者有其屋”,是新加坡老百姓安居乐业的一个重要组成部分。

新加坡在住房方面的独特成就源自于其“超级理性主义”对住房的冷静判断:在土地稀缺的新加坡,住房是民生,不是普通的商品或投资品,因此对于大多数老百姓来讲,住房问题不能完全利用市场机制来解决,政府必须介入,对社会底层必须补贴。对于高端住宅,由于已经出离住房的保障属性,房产是商品,所以市场机制最有效率。其次,随着经济的发展,土地的市场价值随着增长,但这种价值增长来源于政府基建投入的外部性,应该由政府或全民所有。新加坡能做出这样的判断是因为新加坡认识到新加坡土地资源极其贫乏的独特性,因此不可能运用和土地资源相对丰富的欧美国家同样的、完全基于市场机制的治理政策。而香港则盲目地把房地产看成另外一个发展经济的商品市场,最后造成房价畸高,严重影响了民生和社会安定。

政府出面,保障住房供给

新加坡房地产的主要供给是政府部门建屋发展局(HDB)开发的组屋,覆盖了约82%的新加坡人,这种普惠性和香港公屋的小规模定位是不一样的。商品化的私人住宅主要面向无法购买组屋的外国人和少数高收入新加坡公民。组屋的供给有一个很重要的特点是应需而建、供给充分,典型的流程是HDB宣布建屋计划,在申请期内如果申请购买的人数达到计划的65%-70%,HDB就会动工建房,如果不到则修改计划,所以除了等待建设几乎没有排队轮候期。而目前香港公屋申请者的平均等待时间超过5年。当然,这个“供给充足”对于需求方也是有约束条件的,如要求申请者在国内外没有房产;单身人士得到35岁才能申请;两居室申请者的月收入不能超过6000新元,四居室的申请者收入不超过1.2万新元等。

值得注意的是,组屋的价格是由政府控制的,组屋定价以居民平均收入水平作基础,通常是以90%的首次申请者可负担三房组屋价格、70%的首次申请者可负担四房组屋价格为标准。新加坡政府对组屋的目标定价也可参考2013年新加坡国家发展部部长提到的“将致力于把预购组屋价格降为申请家庭年收入中位数的4倍”。事实上,新开发组屋一般比二手组屋市场的价格还要低30%。这就不难理解在压制了征地价格、政府也不在土地增值上赚钱的情况下,HDB 还是需要大量的政府补贴才能正常运营。以2015至2020年为例,政府补贴平均占到HDB房屋销售收入的31.8%。

新加坡的公积金制度也是其整个住房制度设计中的重要一环,一方面通过“强制储蓄”使国民到了成家置业的年纪能够有积蓄去支付住房首付款;另一方面公积金为HDB建设组屋提供了资金支持(大部分公积金用于购买政府债券,再由政府将出售债券所得资金以专项资金支持计划的形式提供给HDB,相当于公积金间接流入HDB);再者,公积金的投资收益又能够支撑为购房者提供优惠的贷款利率(公积金贷款利率一般为公积金存款利率上浮0.1%)。新加坡也有针对房地产的财产税,税基为测算的房屋年租金,税率按照0%-20%的累进制,且自住房屋远低于非自住房屋,如一个90平方米三居在自住的情况下适用的财产税税率为4%,出租的情况下适用税率为15.5%。

控制土地成本,不搞土地财政

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