移民葡萄牙,到底买房还是选基金?

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葡萄牙黄金签证项目,是欧洲最受欢迎的项目之一。尤其是它优秀的入籍政策以及出生公民政策,再加上明年全线涨价+地域限制,也让今年的葡萄牙移民的咨询量激增。


如果已经决定移民葡萄牙,接下来要纠结的问题就是:

到底买房还是投基金?


今天就来帮大伙好好分析下。


如果是打算拿到身份就到葡萄牙长住,那自住房是刚需,一定是选择买房。但这也有两个前提:

一是对葡萄牙有一定的了解,知道自己想要长住的区域。如果搬过去之后发现买错了区域,还要再换房,一买一卖所要经历的手续之繁多以及成本之高,都是非常不划算的。


二是可以到当地考察。我会和每个客户讲买房一定要去考察,更不用说是自住房。大家对海外国家大多比较陌生,只知道房子在哪个城市哪个区域是远远不够的,周边的街道环境怎么样,周围住的人群又如何,国外很多国家隔条街就可能有大不同,不去考察经常导致作出后悔的选择。


但目前葡萄牙还没有对中国开放旅游签,想去考察基本是不可能的,所以要赶在今年买自住房的不太建议(除非当地有家人朋友帮忙)



那有些人会问,我要买投资房总可以了吧?反正出租也不是我来管,市场上大部分房产项目都是包租的,我等着收租就可以了啊。


首先讲下包租房,大部分包租项目的租金其实都是包含在房价里的,羊毛出在羊身上,你以为的保障和安心都是自己掏腰包换来的,而如果遇到极端情况,即便是包租,开发商也有理由不付租金,看看希腊的房产市场就知道了... 所以想买包租房的,只能说要格外小心,不买最佳。


另外这次疫情对葡萄牙的旅游业是重创,目前预估要到2023年旅行才能恢复到正常状态。如果再购买以短租为主的民宿房,恐怕短期内是拿不回预期收益的。


长租房则要选好位置,不是原来一直说的选择里斯本的黄金地段就可以。葡萄牙明年的移民新政将取消投资人购买里斯本房产的资格,而里斯本的一些翻新房项目就是针对黄金签证的投资人来设计的,单价偏高。


如果明年开始移民申请人无法再购买,将会导致这类房产的需求下降,从而房价下降,就会进一步导致租金收益下降,而五年后想要卖掉房产时,房价走势和是否容易出手都不确定。



即使是投资房,不能考察还是不理想,因为大概率这房子以后是要卖掉或者置换的,能清楚地知道房产区域当然更好。


不过如果一定要通过远程考察购房,一定要避开那些一看就是专门给移民申请人设计的房产,买在真正本地人和外国投资人(不是为了移民的)有高需求的地段,买在合理的价位,前期要做足功课,切忌看个房产介绍就拍板决定了。


对于不能去考察,又以投资为主的人,我更推荐基金的选项。


这是大多数人无法接受的选项,认为风险太高,无法保障本金安全。首先我想说这种担忧是正常的,基金的确是风险投资,不能有任何担保,挑选一支好基金是重要的功课,对于如何挑选基金,我近期会详细讲。


今天我只讲下为什么我更推荐基金投资。


1

成本



下面是投资基金和购房的成本对比,可以看到,购房有一系列的税费,公证费等。


而基金只有比较少的认购费(有些基金连认购费都没有)以及银行收取的一小笔文件费。


基金成本 VS 购房成本



2

操作手续



在移民申请前,购房需要先完成过户,虽然整个过程都由律师代理完成,但购房流程的步骤多,需要房东和各个政府部门的配合,无疑都增加了操作的时间。


而基金只需签署认购文件,流程相比更简单快速。


3

税务



房产选项除了在购房时的一系列税费,每年还要涉及到房产税、市政保护税,如果房屋出租,还有个人所得税,房屋将来出售时如果增值了还有增值税。


而基金针对非税务居民(也就是在葡萄牙一年没有住满183天)每年的年收益免个人所得税,退出时的收益免增值税,这点优势非常明显了。


4

收益



目前葡萄牙的短租收益都很不好,因为没什么游客。而长期收益好的地方能达到5%左右,一般的可能在4%左右,甚至3%。葡萄牙近几年的房价增长速度很快,里斯本这几年已经涨了60%,未来会不会持续以这么快的速度增长还是未知数,也取决于地理位置。而不管收益多少,到手都要付28%的税。

基金的收益要根据投资策略来看,有些基金保守预计的年收益有3%,已经在运营的基金年收益能达到5-6%,而退出时的增值收益来自于基金投资项目的出售,一般预计在50%或更高(至少6年投资期)所有收益均免税


5

风险的分散



虽然理解大多数人认为持有房产是安全的,因为至少有实有资产在手上,但其实从投资的角度来看,你是把一笔钱全部压在了一个资产上,如果未来想出售时房价下跌或一时出售不出去,同样是资金的损失,因为每年持有房产的成本也要考虑进去。


一支好的基金会通过投资不同领域,不同区域的项目来分散风险,只要基金经理的经验足够,投资基金的风险其实是降低的。


6

专业人士的运营



大多数人并不了解葡萄牙的房产市场,更多是听国内销售告知的一些卖点,无法保证所购买的房产到底能不能达到预期。


而基金是由专业的本土基金经理来管理的,很多都是30+年的投资经验,他们对市场和风险的判断一定好于投资人和房产销售,如果和基金经理聊一下葡萄牙的房产市场,也会对你投资房产有很大的帮助。


基金经理除了赚取每年1-2%的管理费之外,大部分还要靠最终的基金超额收益,也就是说如果基金退出时不赚钱,那基金经理也不赚钱,对他们来说就是几年下来白忙活,所以基金经理在选择投资标的上不仅要考虑本金安全,更要确保是有的赚的。


看到这可能你也觉得基金的优势很明显,但关键的,还是选对基金。


那到底什么样的基金是好基金呢?且听下回分解吧~




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