投资日本房产前,这些专有名词你搞懂了吗?

   2020年的疫情使世界各国的经济遭受打击。然而,日本的不动产业界却似乎更火了。《日本经济新闻》以《 1-6月不动产投资额,首都圈首次成为世界第一》为题发表报道,指出日本国内的不动产正受到海外投资家的广泛关注, 1-6月份的东京不动产投资额达到 150亿美元,超过纽约和伦敦,成为世界第一。

    2020年 8月的不动产交易量,首都圈成交公寓的数量同比增长了 18.2%,是自 19905月东日本不动产流通机构成立以来的历史最高数据。与 2019年相比,每平方米的单价上升了 1.8%,成交价格同比增长了 5.3%。至于成交数量,首都圈二手公寓在 8月成交数量是 3053件,比去年同期增长 18.2% 为什么日本在疫情下反而房地产投资买卖更热了?主要有以下几个原因:  

    一、较高的投资回报率,以租金回报率为例,日本平均在6%~ 10%

    二、安全的投资环境,日本社会发展成熟,人口密度高,尤其在一都三县(东京都,千叶县,埼玉县,神奈川县)入住率很容易达到80%以上,非常适合租赁收益。

    三、永久产权,外国人也容易投资。比起中国的70年房屋产权,日本的房产所有权完全属于个人所有,可自由的重建和改装。

    四、长远性。在日本投资不动产之后,很容易申请一年到三年的投资签证,一定时期之后可以申请永住。

    随着日本投资受到越来越多人的关注,不少客户面对日本购房、经营管理签证相关的一些专有名词常常一头雾水。

    日本作为一个以严谨认真著称的国家,各个方面都非常规范,其房地产业有着严格的流程和标准,并且非常透明。不管是本国人还是外国人,在日本购房时,都会涉及到各种手续和证明文件,缺一不可。

    为了让大家熟悉这些名称以在投资和申请签证过程中更加得心应手,小编做了超全汇总,为大家“买入日本”打好基础,对日本投资感兴趣的朋友们,快快收藏起来吧!


房产选择阶段

    大家在看日本房产信息和户型图时会看到很多字母,这些字母代指的是日本房产的建房材料、房间类型等。日本房产构造有多种,各自有利有弊,大部分住宅和写字楼是钢筋混凝土或铁骨构造,并非像很多人印象中日本房子都是木质的。 

    木造(W)对外力及变形有一定的耐性,作为一般住家使用完全没有问题。铁骨钢筋混凝土( SRC)结构则能使建筑物抵抗地震的能力增强,也可以使建筑物能够建得更高。 

    W =wood 木造;

    S =steel 铁骨造;

    RC =reinforced concrete 钢筋混凝土;

    SRC =steel & reinforced concrete 钢筋混凝土铁骨;

    K = kitchen 厨房;

    D = dining room 餐厅;

    L = living room 客厅;

    EV = elevator 电梯;

    SB = shoes box 鞋箱;

    MB = meter box 仪表箱;

    MBR=main bed room 主寝室;

    SR=service room 多功能室;

    CL = closet 衣柜;

    WIC = walk in closet 步入式衣橱;

    PS = pipe Space 管道间;

    W = washing machine 洗衣机的空间;

    UB=unit bath 整体浴室。   

    敷地面积:土地面积;

    建筑面积:楼层面积,从建筑物正上方仰望,所掩盖住土地上的面积;

    延床面积:整楼的建筑面积,所有楼层的面积总和;

    容积对象面积:实际套内使用面积。

房产交易阶段

    在日本购房只要按照法律规定的程序来操作,所有的权益都可以受到保障。日本购房的流程与在中国购房接近,但也有一些区别,例如办理手续时要涉及到的一些专业人士以及税费是和国内不同的。 

    宅建士: 宅建士是房地产交易中的非常重要的角色,负责在买卖过程中审核《买卖契约书》和解释《重要事项说明书》,保证整个买卖流程的合法性、顺利完成和重要事项说明。 

    司法书士: 就不动产领域来说,司法书士工作主要是协助购房人进行商业与房地产相关的权利登记。我们在国内购买房产需要自己去房产局办理手续,而在日本则是需要委托司法书士办理登记手续,也要支付相应费用。 

    行政书士: 行政书士是代理个人或企业法人同政府部门打交道,处理登记、报批、办理执照、项目审批等业务的职业。 

    设立公司以法人名义购买房产的情况下需要用到行政书士,同时行政书士可以代理外国人在日本的签证及居留权申请。  

    税理士: 税理士类似于国内的税务会计师,主要处理税务文件。为了取得日本经营管理签证,在日本开设的公司的相关税务一般由税理士进行申报缴纳。 

    登录免许税: 在日本购买房产时交给办理所有权转移登记的部门的税费,为房产评估价的2%,购房时一次性缴纳。  

    固都税: 即房产税,为固定资产税(评估价1.4%)和城市规划税(评估价 0.3%)的合称,相加为房产评估价格的 1.7%。相对欧美来说,日本的房产税还是低很多的。  

    不动产取得税: 在购买房产后一次性缴纳的费用,约为房产评估价的3%。

    《委托管理协议》: 如果购买房产时涉及包租服务,则需要签署相应的协议,即《委托管理协议》,明确投资人购买房产的收益情况、支付办法、支付方式等。 

    在国内,房产证、购房发票可以证明对房子的所有权,而在在日本购房之后,以下这些文件被用来证明购房者对房子的所有权,它们也有着专门的称呼 

   《不动产买卖契约书》: 相当于购房合同。即买卖方双确认购买和出售的意向后,达成的协议书。主要内容包括房产信息、买卖双方要履行的的权利和义务。在双方签字盖章后合约即成立,受法律保护。 

   《重要事项说明书》: 相当于房子的档单和履历,包含关于房子所有要交代的内容,前世今生以及其他一些重要说明都记录在案。 

    其内容非常详尽,甚至包括了此房产所在区域在过去或未来是否有政府规划,是否发生过不好的案件等。  

    《藤本》: 办完手续后,司法书士会去法务局为购房者领取一份全新藤本,其内容包括房产信息、所在地、土地资料、发生的购买历史等,最后一栏会标注购房者名字。

   《登记识别情报/不动产登记权利情报》: 相当于房产证,记录有在法务局登记的房产番号。

     比较特别的是,日本对以上房产文件详细规定了要涵盖的信息、哪些内容要盖章签名等,但并没有明确文件的外观和样式,因此通过不同的房产机构购买的房产,得到的文本外观不尽相同。

     相信大家也看出来了,日本虽然在法律方面要求严格,但同时也是非常人性化的!


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